Mau Untung Investasi Properti? Kenali Macam Penentuan Harga Properti

Kesempatan investasi di sektor properti sepertinya selalu ada potensi. Jika Anda memiliki keinginan untuk mencapai kebebasan finansial dan memiliki jiwa investor di sektor properti, tak ada salahnya mempelajari lebih dalam tentang bisnis dan investasi di properti ini.

Dalam memilih properti yang layak, setidaknya diperlukan pembekalan pengetahuan akan macam-macam penetuan harga properti yang perlu diketahui sebelum terjun di bisnis ini. Maka, salah satu tips bagi investor yang berniat menanamkan modalnya di sektor properti adalah jangan hanya berpatokan pada harga NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) saja.

Kenapa? Karena harga NJOP biasanya tidak seakurat harga pasaran yang berlaku. Oleh sebab itu, jika Anda terbiasa berinvestasi di properti, ini tentu bukan rahasia lagi. Bahwa harga pasar biasanya akan lebih dari harga NJOP. Maka, sebaiknya lakukan riset terhadap harga pasaran properti yang diincar terlebih dahulu sebelum bertransaksi.

Untuk itu, sangat diperlukan untuk mengetahui macam-macam harga properti dan cara menilainya. Sebab, itu merupakan dasar bagi Anda untuk mendapatkan harga yang pantas atau hot deal dan cash back.

Anda Bingung Cari Produk KPR Terbaik? Cermati punya solusinya!

Bandingkan Produk KPR Terbaik! 

Cara Mengetahui Macam-Macam Penentuan Harga Properti

Rumah
Ada banyak faktor yang menentukan harga properti

Salah satu pesan yang penting untuk diingat adalah jangan terikat secara emosional dengan properti yang akan dibeli. Karena tujuan utamanya adalah sebagai alat bisnis, bukan untuk tempat tinggal Anda. Berikut macam-macam penentuan harga properti yang wajib Anda tahu:

1. Perlu Tahu Harga Transaksi alias Harga Sesungguhnya

Harga pada saat terjadi jual beli yang sesungguhnya merupakan harga transaksi dari properti tersebut. Jika mendapatkan harga di bawah harga likuidasi, tentunya akan sangat menguntungkan dari pihak pembeli. Sebaliknya, jika dapat menjual dengan harga lebih tinggi lagi, maka pasti akan menguntungkan pihak penjual.

2. Pahami Harga Reproduksi Baru

Harga reproduksi baru adalah harga tanah sekitar ditambah harga bangunan baru. Jadi harga ini merupakan penjumlahan antara harga tanah pasaran di wilayah tersebut dengan harga bangunan yang baru dibangun menggunnakan biaya material terkini.

Harga ini dapat juga disebut sebagai biaya penggantian (replacement cost). Harga inilah yang umumnya digunakan para developer atau pengembang untuk memasarkan properti (perumahan) yang baru didirikan.

Untuk itu, jangan sampai terkecoh bahwa harga tanah yang ditawarkan melebihi harga pasar. Terkadang, itu hanyalah cara developer dalam mendapatkan tambahan keuntungan. Selain itu, pastikan Anda perlu memiliki data harga bangunan sesuai dengan harga material yang terkini.

3. Apa itu Harga Permintaan?

Nah, selanjutnya di dunia properti ada juga istilah Harga Permintaan. Apa itu? Harga permintaan biasanya disebut juga harga emosional. Harga permintaan adalah harga properti yang ditawarkan oleh penjual kepada calon pembeli.

Cukup banyak penjual yang menetapkan harga propertinya secara emosional. Contohnya, jika rumah yang dijual tersebut pernah dijadikan tempat tinggal atau ditempati oleh sosok orang terkenal (public figure), maka rumah itu biasanya akan ditawarkan dengan harga yang cukup tinggi dibandingkan dengan harga pasarannya.

Untuk itu, sebaiknya Anda sebagai calon pembeli yang ingin berinvestasi di properti bisa tidak mudah terpancing dengan hal-hal yang semacam ini. Tetap teliti dengan harga pasaran properti di daerah tersebut dan pastikan harga yang Anda sepakati itu masih dalam batas wajar.

4. Pahami Apa itu Harga Pasar

Salah satu hal yang harus dipahami sebelum Anda berinvestasi di sektor properti ini adalah memahami apa itu harga pasar. Dalam dunia properti, harga pasar adalah harga reproduksi baru (harga tanah ditambah harga bangunan baru) yang dikurangi dengan depresiasi dari nilai bangunan tersebut.

Contoh, sebuah rumah baru saja dibangun dengan harga di kisaran Rp500 juta. Kemudian pada tahun ketiga, nilai rumah tersebut berkurang karena berbagai faktor, seperti kondisi bangunan yang rusak dan lainnya.

Nah, pengurangan nilai rumah itu biasanya sekitar 5% dari harga awal. Tapi perlu diingat, kendati nilai bangunan itu berkurang atau mengalami penyusutan, namun untuk nilai dari tanahnya tidaklah berkurang. Sebaliknya, nilai tanah justru akan terus meningkat seiring berjalannya waktu.

Oleh sebab itu, bisa jadi harga properti dengan bangunan yang telah lama tetap mengalami peningkatan. Akibat depresiasi harga bangunan yang jauh lebih kecil dibandingkan dengan kenaikan harga pasaran tanah yang menjadi lokasi bangunan tersebut.

5. Ketahui Harga Jual Cepat

Nah, harga jual cepat ini pastinya sudah tidak asing lagi di telinga. Ketika seseorang sedang membutuhkan dana segar, maka dia akan menjual apa yang dimiliki dan memungkinkan untuk dijual, tak terkecuali rumah.

Harga jual cepat biasanya digunakan oleh pihak bank sebagai patokan harga untuk penafsiran. Harga ini disebut pula sebagai harga likuidasi, karena biasanya jika terjadi kredit macet, maka pihak bank akan menjual properti agunan di bawah harga pasarannya.

Umumnya untuk pemberian kredit, harga ini menjadi acuan. Besarannya sekitar 80% dari harga pasaran properti yang diagunkan. Sementara itu, untuk 20% sisanya, merupakan batasan tingkat keamanan bagi pihak bank. Supaya saat dijual cepat, maka pembeli tertarik dan proses jual-beli menjadi lebih cepat.

Baca Juga: Tips Beli Rumah Murah di Pameran Properti

Bagaimana Cara Menilai Properti yang Dijual?

Penilai Properti
Menilai harga sebuah properti itu penting

Setelah mengetahui macam-macam penetuan harga jual properti tersebut, maka Anda juga perlu belajar cara menafsir atau memperkirakan harga properti yang Anda incar itu. Guna melakukan hal tersebut, ada beberapa tips yang bisa Anda jadikan panduan dalam berbisnis di sektor property agar tidak salah langkah dalam mengambil keputusan.

Ada beberapa cara dalam menilai suatu properti yang dijual. Apa saja? Simak ulasannya berikut ini:

1. Ketahui Ketetapan Harga Properti dari Pemerintah Daerah Setempat

Anda perlu mengetahui harga properti yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat. Biasanya setiap daerah memiliki ketentuan harga properti yang berbeda. Carilah informasi mengenai harga properti di daerah tersebut dari aparat pemerintah daerah seperti di tingkat kelurahan, kecamatan, atau kabupaten.

Informasi harga properti bisa diperoleh di situ karena setiap transaksi yang terjadi umumnya tercatat di kantor pemerintahan. Selain itu, biasanya bank juga melakukan penilaian dengan terlebih dahulu membandingkan pada kantor pemerintah setempat, terutama pada kantor badan pertanahan.

2. Bisa Melakukan Kerjasama dengan Broker Properti

Guna mendapatkan penafsiran harga properti yang tepat, Anda juga bisa melakukan kerjasama dengan pihak broker properti. Namun sebaliknya, sebelum memilih broker, pastikan ulasan (review) mengenai agen tersebut cukup baik.

Cek tentang hasil kinerja mereka di masa lalu untuk lebih meyakinkan diri. Pilihkan agen yang profesional dan memiliki jam terbang yang cukup. Karena dengan pengalaman panjang yang mereka miliki, maka data jual-beli property mereka tentunya juga akan lebih lengkap lagi, bukan?

Sehingga Anda akan memperoleh informasi-informasi yang dibutuhkan dengan cepat. Sebab biasanya ada beberapa informasi tambahan yang biasanya kurang dimengerti orang awam tentang perkembangan suatu daerah, sehingga berpengaruh pada harga properti di daerah tersebut.

3. Lakukan Survei Pasar Sendiri

Cara menilai properti selanjutnya adalah dengan melakukan survei pasar sendiri. Ini penting, sebab dengan melakukan survei pasar sendiri, maka kita tahu persis kondisi properti itu secara langsung tanpa perantara.

Bagaimana caranya? Anda bisa menanyakan langsung dengan penduduk sekitar. Kendati hal ini cukup menyita banyak waktu dan tenaga, namun cara ini dinilai cukup efektif. Sebab Anda akan mendapatkan data yang actual. Sehingga harga yang Anda dapatkan akan sesuai dengan harga pasarannya.

4. Jangan Ragu Menggunakan Tenaga Ahli Penilai yang Profesional

Terakhir adalah jangan ragu menggunakan jasa tenaga ahli penilai properti yang profesional dan independen. Biasanya, saat mengajukan kredit, umumnya pihak bank akan melakukan penilaian terhadap properti yang akan digunakan oleh calon nasabahnya.

Sehingga pihak bank biasanya juga akan mengajukan tenaga penilai profesional yang mereka miliki untuk menafsir harga properti calon nasabahnya. Hal ini dilakukan guna menghindari biaya penafsiran yang mahal. Dan Anda pun juga dapat mengajukan tenaga penilai sendiri.

Maka, sebaiknya gunakan tenaga penilai yang berada di luar jam kerja, sehingga biaya yang dikeluarkan akan jauh lebih murah namun penilaian yang diberikan tetap sesuai sebagaimana mestinya.

Baca Juga: Praktis, Begini Cara Beli Rumah Lelang via Online!

Raup Untung dari Investasi Properti dengan Strategi yang Tepat

Menilai sebuah properti memang bukan hal mudah. Pun demikian, memperkirakan harga properti juga bukanlah hal yang sulit. Semua itu bisa dilakukan dengan baik dan memperoleh harga yang tepat dan wajar dengan cara-cara di atas. Sehingga tidak ada istilah merugi di bisnis atau investasi sektor properti yang akan Anda lakukan nantinya.

Anda hanya membutuhkan strategi yang tepat, kejelian dan kesabaran melakukan cara-cara yang diperlukan, sehingga Anda mendapatkan harga yang terbaik. Oleh sebab itu, jangan ragu untuk selalu bertanya dan mencari tahu informasi yang diperlukan. Memikirkan masak-masak terlebih dahulu sebelum memutuskan suatu properti yang akan dibeli akan jauh lebih baik daripada sembarang melakukannya. Bukannya untung, malah buntung, siapa tahu?

Baca Juga: Tertarik Tinggal di Hunian TOD: Ini Cara, Biaya dan Prosedurnya!