Regulasi KPR dan Alasan Pengajuannya yang Sulit Disetujui

Memiliki rumah sendiri memang merupakan mimpi setiap orang. Namun, tantangan masa sekarang menuntut orang untuk lebih bekerja keras mencari dana untuk membeli rumah idaman. Akan tetapi, saat ini Anda patut bernapas lega karena kebijakan uang muka Kredit Pemilikan Rumah (KPR) telah dilonggarkan.

Hal tersebut diatur dalam peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor 17/10/PBI/2015 dan telah diterapkan di seluruh bank terhitung tanggal 18 Juni 2015. Dengan adanya kebijakan tersebut, Anda dapat membeli rumah dengan uang muka hanya sebesar 20% saja.

Lebih menyenangkannya lagi, bahwa besaran uang muka ini tidak hanya berlaku untuk rumah pertama saja, melainkan juga untuk rumah kedua, ketiga, dan seterusnya. Namun demikian, besaran nominalnya berbeda satu dengan yang lainnya. Lebih detailnya dijelaskan dalam tabel berikut.

Kepemilikan Rumah

Tipe Rumah

Maksimal Kucuran Kredit

Rumah pertama

21-70 M2

70 M2

80% dari harga jual

70% dari harga jual

Rumah kedua

21-70 M2

70 M2

70% dari harga jual

60% dari harga jual

Rumah ketiga

21-70 M2

70 M2

60% dari harga jual

50% dari harga jual

Namun demikian, kelonggaran uang muka KPR tersebut tidak dapat diterapkan di setiap bank yang ada. Sebelumnya, bank-bank tersebut tidak memiliki kredit macet atau NPL (Non-Performing Loan) di atas 5%. NPL merupakan sebuah indikator besaran kredit macet suatu bank.

Suatu bank dinilai baik apabila memiliki rasio NPL yang rendah yang berpengaruh terhadap rendahnya tingkat kredit bermasalah. Untuk itu, carilah bank dengan NPL di bawah 5% untuk dapat menikmati uang muka KPR sebesar dua puluh persen.

Baca Juga: Persiapkan 3 Hal Berikut Sebelum Mengajukan KPR

Regulasi KPR

Regulasi Ketat KPR

Regulasi Ketat KPR via wordpress.com

Setiap bank tidak ingin jika NPL-nya tinggi. Hal tersebut akan menunjukkan besarnya kredit macet. Meskipun Bank Indonesia masih memberikan toleransi di atas 5%, bank cenderung menginginkan nilai KPR kurang dari 5%. Caranya dengan memilih nasabah dari pekerja formal.

Agar NPL terjaga, bank yang memberikan KPR akan menyeleksi secara ketat nasabahnya. Selain uang muka yang jumlahnya telah disepakati, bank juga akan memastikan bahwa nasabahnya memiliki uang untuk membayar angsuran per bulannya. Tentu saja, perhitungannya setelah dipotong pengeluaran per bulan.

Tujuan bank melakukan seleksi yang ketat ini adalah memastikan bahwa calon nasabahnya tidak gali lubang tutup lubang untuk membayar angsuran. Oleh sebab itu, saat wawancara, calon nasabah akan banyak ditanyai perihal pengajuan KPR. Hal ini untuk melihat dan mempelajari sifat nasabahnya.

Dari ketatnya seleksi pengajuan KPR dari bank-bank tersebut, para calon nasabah akan mengusahakan diri agar dapat memenuhi persyaratan yang ada. Bahkan, nasabah akan semangat untuk melunasi KPR-nya bahkan lebih cepat dari kredit yang berkisar 10-15 tahun.

Selain itu, nasabah yang mengambil KPR juga harus siap sedia menghadapi berbagai peristiwa ekonomi yang akan sering terjadi. Nyatanya, meskipun terjadi inflasi dan kenaikan suku bunga, hampir sebagian besar nasabah tetap dapat melunasi KPR.

Dari penjelasan tersebut, pada akhirnya NPL KPR hanya berada pada persentase 3,3%. Tentunya nilai tersebut aman dan berada jauh dari batas yang telah ditetapkan oleh Bank Indonesia sebesar 5%. Hal ini menandakan bank memang selektif menyalurkan KPR kepada orang-orang yang memiliki kapabilitas keuangan yang cukup.

Kenapa Pengajuan KPR Begitu Ketat?

Melihat perspektif nasabah, pengajuan KPR memang terkesan sulit karena melewati berbagai jalan yang rumit. Akan tetapi pada dasarnya, prosedur itu juga menguntungkan nasabah. Sebabnya, menyalurkan KPR tanpa prinsip kehati-hatian bisa membahayakan ekonomi yang pada gilirannya melahirkan krisis ekonomi.

Hal ini terjadi di negara Amerika Serikat yang pernah mengalami krisis ekonomi, yaitu subprime mortgage alias kredit KPR berisiko tinggi. Hal tersebut terjadi karena bank mengabaikan standar prosedur penyaluran kredit dengan menghilangkan syarat memberikan uang muka.

Penerapannya, bank tetap memberikan KPR kepada nasabah, meskipun nasabah tersebut memiliki potensi untuk tidak dapat melunasi pinjamannya. Bank tidak peduli dengan penghasilan nasabah yang pas-pasan, bahkan jika nasabahnya menganggur. Fasilitas KPR-pun tetap diberikan kepada nasabahnya.

Dengan metode gambling dalam penyaluran KPR tersebut, bank-bank di Amerika berpikiran bahwa kredit macet masih dapat ditutupi dengan keuntungan bunga dari nasabah lain. Mereka hanya mengejar tingginya suku bunga subprime mortgage.

Bank juga merasa dirinya aman dengan memegang agunan, yaitu sertifikat dari properti yang didanai. Jikalau nasabah gagal membayar kredit, bank hanya perlu menyita properti yang menjadi jaminan dengan dilelang. Masalah pun dapat terselesaikan.

Namun demikian, Amerika memulai bencananya. Bank-bank di Amerika tidak memikirkan dan memprediksi jikalau ada kredit yang dilakukan secara massal. Saat terjadi inflasi dan suku bunga naik membuat harga barang-barang naik sehingga nasabah mengalami kesulitan untuk membayar kredit KPR.

Meskipun bank telah memegang properti nasabah sebagai jaminan, namun harga jualnya akan jatuh karena jumlahnya banyak. Selain itu, bank juga akan mengalami kesulitan perihal menjual properti karena banyak nasabah sedang bermasalah dengan keuangannya.

Dari peristiwa tersebut, Indonesia belajar dan berusaha tidak mencontoh Amerika dalam penyaluran KPR. Perbankan di Indonesia tetap memegang teguh prinsip kehati-hatian dalam memberikan respons dalam pengajuan KPR.

Dari penjelasan di atas, Anda pun akan mengerti kenapa bank begitu ketat dalam pengajuan KPR. Anda sebagai calon nasabah perlu membuktikan bahwa kemampuan finansial Anda memadai sehingga pengajuannya akan dipermudah. Bank tidak hanya melihat besaran pendapatan seseorang, melainkan juga besarnya rasio utang dengan pendapatannya.

Baca Juga: Rumah Subsidi Tidak Dikenakan PPN, Yuk Ambil Sekarang!

Bagaimana Cara Mengajukan KPR?

Mengajukan KPR

Mengajukan KPR via domain.com

Untuk mengajukan KPR, Anda perlu mengetahui apa saja biaya yang perlu dipenuhi. Tidak hanya cicilan rumah, biaya-biaya ini pun perlu Anda pertimbangkan. Jadi siapkanlah dana lebih. Adapun biaya-biaya tersebut antara lain:

  • Biaya Tanda Jadi
    Biaya tanda jadi ini berlaku tidak hanya untuk rumah baru, namun juga rumah bekas. Namun bedanya, jika rumah bekas Anda perlu membayar lewat perantara. Sementara rumah baru, biaya tanda jadi Anda berikan kepada pihak developer sebagai tanda memesan unit rumah baru Anda.

  • Uang Muka
    Tentu saja uang muka sudah Anda pahami sebagai suatu dana yang harus Anda siapkan. Ketika sudah mencapai kesepakatan kredit dengan bank, Anda dapat melunasi uang muka dengan menandatangani Surat Perjanjian Jual Beli (SPJB) di depan notaris. SPJB ini adalah bukti pelunasan uang muka saat akad kredit.

  • Biaya Notaris untuk Kredit dan Sertifikat Tanah
    Biaya ini diperlukan agar notaris dapat membantu Anda untuk balik nama sertifikat tanah dan dokumen yang berkaitan dengan rumah. Biaya ini akan dibebankan kepada nasabah.

  • Biaya Provisi dan Asuransi
    Ketika KPR Anda disetujui, biaya ini akan dilampirkan oleh pihak bank. Nominalnya akan dikalkulasikan oleh masing-masing bank. Biasanya, jumlahnya hanya sekitar 1% dari nilai pinjaman. Selain itu, ada pula dana dana asuransi jiwa dan asuransi kebakaran yang dananya perlu Anda siapkan.

Selain biaya-biaya di awal Anda mengambil KPR tersebut, akan terdapat biaya-biaya lain yang bermunculan. Namun, sebelumnya, Anda perlu mengetahui alur pengajuan KPR ke bank.

Anda perlu mempelajari persyaratan pengajuan KPR secara mendetail dan jangan biarkan ada informasi yang terlewatkan. Hal itu untuk menunjang Anda agar dapat melengkapi dokumen. Selanjutnya, akan terdapat proses penilaian (appraisal) terhadap rumah yang akan dibeli.

Selanjutnya, akan ada kalkulasi penawaran bank yang meliputi suku bunga, biaya akad kredit, asuransi, dan lain-lain. Setelah menemukan rumah dan memberikan uang tanda jadi, selanjutnya adalah melengkapi dokumen yang disyaratkan.

Anda Bingung Cari Produk KPR Terbaik? Cermati punya solusinya!

Bandingkan Produk KPR Terbaik! 

Persyaratan Dokumen

Persyaratan dokumen biasanya mencakup dokumen pribadi dan berlaku di hampir sebagian besar pihak bank akan memintanya. Adapun dokumen tersebut antara lain:

  • KTP dan kartu keluarga
  • NPWP
  • Buku nikah
  • Slip gaji
  • Surat keterangan bekerja (bagi pegawai)
  • Rekening koran tabungan 3 bulan terakhir
  • Dokumen rumah yang hendak dibeli
  • Salinan sertifikat tanah
  • Salinan IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
  • Salinan surat tanda jadi dari developer atau penjual rumah yang menyatakan setuju menjual rumah tersebut

Bawalah dokumen tersebut ke bank untuk dalam pengajuan KPR lengkap. Pastikan bahwa dokumen Anda telah lengkap. Pihak bank akan memeriksa kelengkapan dokumen tersebut secara administratif. Selain itu, bank akan memeriksa rekam jejak Anda melalui BI Checking.

Baca Juga: Simulasi KPR Bagi Masyarakat Berpenghasilan di Bawah 5 Juta