Simulasi KPR Bagi Masyarakat Berpenghasilan di Bawah 5 Juta

Rumah merupakan kebutuhan pokok setiap manusia. Orang-orang dengan penghasilan tinggi mungkin tidak terlalu pusing memikirkan cara mendapatkan hunian untuk mereka. Di lain pihak, masyarakat dengan penghasilan lebih terbatas atau menengah ke bawah, harus benar-benar hati-hati dalam merencanakan pembelian rumah.

Kredit Pemilikan Rumah adalah salah satu solusi bagi orang-orang yang tidak mampu membeli rumah secara tunai. Namun, persyaratan mendapatkan kredit ini juga masih berat bagi lapisan masyarakat dengan penghasilan pas-pasan.

Bagaimana tidak, umumnya mereka masih perlu membayar uang muka sebesar 30 persen plus biaya lainnya. Taruh saja harga rumah Rp100 juta. Dengan begitu, dibutuhkan setidaknya Rp30 juta untuk membayar uang mukanya. Butuh perencanaan matang untuk pembelian rumah dengan skema secara spesifik.

Untuk itu, artikel ini akan membahas gambaran mengenai perencanaan dan pembayaran bila seseorang mengambil Kredit Pemilikan rumah. Melalui Simulasi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) berikut ini, diharapkan pembaca dapat merencanakan dengan baik KPR-nya.

Simulasi Kredit Pemilikan Rumah

Simulasi KPR dengan Gaji di Bawah 5 Juta

Sebuah Ilustrasi Pembayaran KPR dengan Gaji di Bawah 5 Juta Rupiah via wikihow.com

Sebagai sebuah contoh kasus, Dimas adalah salah seorang karyawan di sebuah perusahaan dengan penghasilan Rp5 juta per bulan. Dengan keinginan untuk memiliki tempat tinggal sendiri setelah menikah nanti, ia lalu merencanakan pembelian rumah melalui KPR.

Untuk itu, ia selalu menyisihkan sebagian penghasilannya. Lagipula, tidak banyak kebutuhan yang harus ia penuhi karena ia masih hidup sendiri. Kemudian ia menargetkan, tiga tahun lagi ia harus mempunyai rumah sendiri.

Setiap bulan Dimas menabung sebanyak Rp2,5 juta selama dua tahun. Di akhir tahun kedua, tabungannya sudah mencapai Rp60 juta. Dengan dana ini, Dimas memperkirakan ia akan mendapatkan rumah seharga Rp150 juta. Rumah dengan harga kisaran itu tentu tidak berlokasi di pusat kota. Jadilah Dimas mengajukan KPR melalui Bank dengan lama cicilan 15 tahun.

Dari Rp60 juta tersebut, Dimas mengalokasikan Rp45 juta untuk uang muka KPR. Sementara Rp15 juta sisanya akan dialokasikan untuk biaya lain-lain. Dimas memang sudah mengetahui sejak awal, perlu dana ekstra selain uang muka untuk mengurus KPR. Beberapa biaya tambahan yang perlu ia keluarkan meliputi: biaya administrasi, booking fee (tanda jadi), appraisal, asuransi, provisi, dan notaris.

Setelah membayar uang muka dan biaya lainnya, Dimas masih memiliki utang pokok sebesar:

Harga rumah - Uang Muka = Rp150.000.000 – Rp45.000.000 = Rp105.000.000

Terhitung utang pokok yang menjadi plafon kredit Dimas masih sejumlah Rp105 juta.

Pada dua tahun pertama, Bank menetapkan sistem bunga flat untuk cicilan KPR Dimas. Bunga flat berarti bunga tetap, jumlah bunga yang dibayarkan tidak berubah selama waktu tertentu. Dimas pernah diberi tahu, Bank memang biasanya membuat kebijakan ini agar masyarakat tertarik mengajukan KPR. Dimas tidak masalah dengan itu. Bagaimanapun, memiliki rumah adalah kebutuhannya.

Bunga flat yang ditetapkan bank sebesar 5 persen. Dimas penasaran berapa cicilan pokok yang harus ia bayarkan sebelum ditambah bunga. Cicilan pokok merupakan cicilan yang harus ia bayarkan per bulan berdasarkan jumlah utang pokok dibagi lamanya angsuran berdasarkan satuan bulan. Setelah dihitung, didapatkanlah cicilan pokok:

Sisa utang yang belum terbayarkan : (lama tahun angsuran x 12 bulan) =

Rp105.000.000 : (15 x 12) = Rp105.000.000 : 180 = Rp583.333,33

Kemudian dihitunglah bunga dengan cara:

Sisa utang yang belum terbayarkan x rate bunga : 12 bulan =

Rp105.000.000 x 5% : 12 = Rp437.500

Dengan begitu, jumlah angsuran Dimas selama dua tahun pertama adalah:

Cicilan pokok ditambah bunga = Rp583.333,33 + Rp437.500 = Rp1.020.833,33

Dibulatkan, angsuran yang dibayarkan menjadi sejumlah Rp1 juta 21 ribu. Setelah dua tahun, angsuran yang telah dibayarkan Dimas telah mencapai Rp24,5 juta. Dari jumlah angsuran ini, berarti ia masih harus melunasi sisa utang sebesar Rp80,5 juta selama 13 tahun ke depan.

Lewat dua tahun mengangsur, skema bunga KPR Dimas berubah. Ia tidak lagi membayar bunga flat, namun bunga floating. Bunga floating atau bunga mengambang merupakan skema bunga yang besarannya bisa berubah berdasarkan keadaan pasar.

Setelah dua tahun, utang pokok Dimas tidak lagi Rp105 juta, namun Rp80,5 juta. Sedangkan cicilan pokoknya tetap seperti di awal. Kebetulan, saat itu Bank menetapkan bunga floating sebesar 8%. Dengan cara penghitungan sama dengan sebelumnya, cicilan utang Dimas menjadi:

Cicilan pokok ditambah bunga = Rp583.333,33 + {(80,5 juta x 8%)/12 bulan} =

Rp583.333,33 + Rp536.666,67 = Rp1.120.000

Namun pembayaran sejumlah Rp1,12 juta ini hanya berlaku di bulan pertama setelah 2 tahun pertama angsuran. Di bulan selanjutnya, bank juga menetapkan sistem bunga efektif. Jadi skema pembayaran bunganya ada dua, yaitu bunga floating dan bunga efektif. Dengan bunga efektif, berarti jumlah cicilan Dimas nantinya terus berkurang setiap bulan.

Sebagai contoh, jumlah angsuran yang harus dibayarkan pada bulan kedua setelah dua tahun pertama, dengan asumsi bunga floating masih sebesar 8%:

  • Jumlah utang pokok (pada bulan ke-2 setelah 2 tahun pertama) = Rp80,5 juta – Rp1,12 juta = Rp79,38 juta

  • Jumlah cicilan pokok = Rp583.333,33

  • Bunga efektif = (Rp79,38  juta x 8%)/12 = Rp529.200

  • Jumlah angsuran di bulan ke-2 setelah 2 tahun pertama = Rp583.333,33 + Rp529.200 = Rp1.112.533,33 (dibulatkan menjadi Rp1,11 juta)

Perhitungan cicilan tersebut akan menggunakan skema bunga efektif sampai akhir masa angsuran. Jadi besar angsuran dan bunga yang harus dibayarkan oleh Dimas dihitung berdasarkan sisa utang pokok di bulan berjalan.

Sebagai contoh di bulan ke 3 setelah 2 tahun pertama, bunga dihitung berdasarkan sisa utang pokok sebesar (Rp79,38 juta - Rp1,11 juta = Rp78,27 juta). Tentu saja, rate bunga yang ditetapkan juga masih menggunakan bunga floating. Bisa jadi, bunga floating tersebut turun atau bahkan naik dari bulan sebelumnya. Bisa juga, rate bunga tersebut tidak berubah seperti simulasi kredit pemilikan rumah di atas.

Berdasarkan simulasi kredit pemilikan rumah di atas, Dimas tidak sampai harus menyisihkan penghasilan hingga Rp1,5 juta setiap bulannya. Bila dirata-ratakan saja, Rp1,5 juta dari keseluruhan penghasilan ia siapkan untuk angsuran rumah, berarti masih ada Rp3,5 juta lagi untuk keperluan lainnya.

Baca Juga: Bunga Kredit: Jenis dan Cara Perhitungannya

Kelola Keuangan dengan Baik

Mengelola Keuangan dengan Baik

Mengelola Keuangan dengan Cermat via quedio.com

Simulasi kredit pemilikan rumah Dimas di atas tentu tidak dialami oleh semua orang. Bagaimana bila penghasilan per bulan hanya 3 juta rupiah, sudah menikah pula. Tentu perencanaannya akan berbeda. Memangkas pengeluaran yang tidak perlu harus diutamakan.

Untuk sementara, kurangi dulu anggaran bulanan untuk menyalurkan hobi, misalnya jalan-jalan atau mengoleksi barang-barang tertentu. Jika memungkinkan, pangkas juga pengeluaran rutin. Kalau biasanya pakaian biasa dicuci dengan jasa binatu dan makan beli di luar, sekarang pakaian dicuci sendiri dan makanan dimasak sendiri.

Selain itu, pengeluaran yang tidak perlu benar-benar harus dikurangi. Salah satu contohnya, bagi para perokok, kurangi jatah merokoknya, atau berhenti sama sekali.

Kebijakan Berbeda Tiap Bank

Kebijakan Berbeda dari Setiap Bank

Setiap Bank Memiliki Kebijakan yang Berbeda-Beda via usc.edu

Simulasi kredit pemilikan rumah di atas tentunya hanya gambaran umum. Setiap bank punya kebijakan berbeda-beda. Bisa jadi, ada bank yang berani menawarkan pembayaran uang muka hanya 10% saja. Jumlah biaya tambahan yang harus dikeluarkan juga mungkin berbeda-beda. Ditambah lagi, skema bunga yang ditetapkan oleh bank barangkali tidak sama satu sama lain.

Tidak ada salahnya membandingkan penawaran satu bank dengan yang lain, lalu dipilih mana yang paling disanggupi dan cocok dengan perencanaan keuangan kita. Pastinya, tidak disarankan mengambil Kredit Tanpa Agunan (KTA) untuk membayar uang muka rumah. KTA memiliki beberapa kelemahan yang nantinya justru membuat pengelolaan keuangan menjadi kacau balau.

Cicil Uang Muka? Bisa

Cicil Uang Muka KPR

Uang Muka KPR dapat Dicicil via rapidinstallmentloans.com

Contoh kasus yang diceritakan di atas mengenai kredit pemilikan rumah merupakan simulasi bila kita langsung berhubungan dengan bank. Ada metode lain dalam pengambilan KPR. Kita bisa memotong jalur langsung ke developer, tidak melalui Bank. Developer atau pengembang biasanya menawarkan sistem kredit in-house. Sistem kredit ini memungkinkan konsumen membayar uang muka dengan cara dicicil.

Misalkan, uang muka 45 juta rupiah yang dibayarkan Dimas berdasarkan simulasi kredit pemilikan rumah di atas, masih bisa dicicil lagi. Berapa jumlah dan lama cicilan, tergantung dari developernya. Tiap developer memiliki kebijakan berbeda pula.

Walau begitu, biasanya tidak banyak unit rumah yang ditawarkan dengan skema kredit in-house. Dari 100 unit rumah di satu perumahan, mungkin hanya 5-10 di antaranya yang ditawarkan dengan skema kredit ini.

Anda Bingung Cari Produk KPR Terbaik? Cermati punya solusinya!

Bandingkan Produk KPR Terbaik! 

Baca Juga: Kredit In-House, Pembayaran DP Rumah Jadi Ringan

Semua Bisa Beli Rumah

Setelah bahasan panjang dari awal artikel ini, pertanyaan akhirnya adalah: bisakah saya membeli rumah? Jawabannya adalah bisa. Yang harus diperhatikan paling pertama adalah niat. Pastinya perlu niat disertai dengan tekad yang kuat dalam menjalani cicilan selama bertahun-tahun.

Jangan sampai terjadi kredit macet hingga menyebabkan Anda kehilangan rumah beserta uang yang sudah dicicilkan. Kemudian, rencanakan dengan matang segala halnya karena membuat anggaran sangatlah penting agar tidak terjadi kekacauan pada keuangan Anda.

Baca Juga: Membeli Rumah dengan Subsidi dari BPJS Ketenagakerjaan