Beri Kewenangan Penuh Atas Tanah pada Pihak Lain, Ini Pengertian Hak Erfpacht

Sama halnya dengan properti seperti rumah dan bangunan, tidak sedikit orang menjadikan tanah sebagai aset untuk investasi dan meraih keuntungan di masa depan. Selain dengan menjadikannya sebagai aset dan membiarkan nilainya terus meningkat seiring waktu agar mendapat capital gain, ada berbagai cara yang bisa dilakukan oleh pemilik tanah agar bisa mendapatkan keuntungan.

Salah satunya adalah dengan menyewakan petak tanah miliknya tersebut dan memberikan hak atau kewenangan untuk menggunakannya pada pihak lain. Pada dasarnya, ada beberapa jenis metode pemberian hak penggunaan atas tanah dari pemilik kepada pihak lain. Salah satunya adalah hak Erfpacht. 

Yang menjadi pertanyaan, apa yang dimaksud dengan hak Erfpacht ini? Juga, apa perbedaan hak Erfpacht dengan jenis hak lainnya, seperti hak Eigendom, Opstal, dan Gebruik? Nah, untuk memahaminya lebih lanjut, simak penjelasan yang telah Cermati rangkum berikut ini. 

Apa Itu Hak Erfpacht?

Hak Erfpacht adalah suatu bentuk dari hak atau kewenangan atas tanah yang diberikan pada pihak lain oleh pemiliknya agar bisa digunakan dan dimiliki orang lain dalam kurun waktu tertentu sesuai perjanjian. Kemudian, atas langkah pemberian hak tersebut, pemilik tanah bisa mendapatkan imbalan sebagai bentuk uang sewa tahunan. 

Terkait pemberian hak Erfpacht ini, pihak pemilik tanah masih mempunyai hak atas kepemilikan aset tanah tersebut. Hanya saja, pihak yang diberikan hak ini mempunyai kewenangan untuk memanfaatkannya selama kurun waktu tertentu sesuai dengan perjanjian dengan pihak pemilik aslinya. 

Pihak yang diberikan hak Erfpacht ini mempunyai kewajiban membayarkan sewa tahunan pada pemilik tanah, dan juga menjaga sekaligus merawat petak tanah yang disewanya tersebut selama kurun waktu sesuai perjanjian. 

Selain itu, hak Erfpacht juga bisa dipahami sebagai hak kebendaan di mana pihak pemilik memberi kewenangan yang terluas pada pihak yang mendapatkan hak agar bisa menggunakan sepenuhnya tanah tersebut sesuai kebutuhannya. Pemilik hak Erfpacht bisa menggunakan kewenangannya yang terkandung pada hak Eigendom terhadap tanah. 

Pada pemberian hak Erfpacht, pihak yang menerima hak tersebut bisa melakukan pembangunan properti pada tanah serta mengambil manfaat atas tanah tersebut selama hak ini berlaku. Tapi, ketika jangka waktu pemberian hak berakhir, aset tanah akan dikembalikan ke tangan pemilik aslinya. 

Pemberian hak ini sering kali dilakukan agar bisa mendapatkan pemasukan tetap pada pemilik tanah. Sedangkan bagi pihak yang diberikan hak bisa memanfaatkan aset tersebut dengan berbagai tujuan dan kebutuhan asal tidak menyalahi perjanjian dan kontrak yang telah dibuat.

Berdasarkan pengertian tersebut, hak Erfpacht bisa dipahami sebagai sebuah hak kebendaan dan berisikan hak pada pihak lain agar bisa menikmati dan menggunakan kebendaan tak bergerak milik seseorang selama jangka waktu yang ditentukan. Selama mendapatkan hak tersebut, pemilik hak Erfpacht diwajibkan untuk membayar biaya sewa tahunan yang bisa menjadi pendapatan atau penghasilan dari pihak pemilik asli tanah yang bersangkutan. 

Baca Juga: Apa Itu Hak Gebruik Tanah? Hak Pakai Atas Tanah di Zaman Kolonial Belanda

Dasar Hukum dari Hak Erfpacht

Untuk di Indonesia sendiri, hak Erfpacht dipahami sebagai pemberian hak atas tanah dan didapatkan melalui pemberian kuasa oleh pihak pemilik tanah selama jangka waktu tertentu. Meski begitu, bagi masyarakat Indonesia, pemberian hak ini bisa dibilang tak begitu populer jika dibandingkan dengan hak tanah lain, misalnya hak milik, guna bangunan, serta hak pakai. 

Alasannya karena pada praktiknya, pemberian hak Erfpacht seringkali memerlukan biaya lebih tinggi serta memberi hak kurang eksklusif ketimbang hak milik maupun guna bangunan. Sesuai KUH Perdata Pasal 720, “Hak Guna Usaha merupakan hak kebendaan yang bisa memberikan kewenangan bagi penyewa untuk menggunakan sepenuhnya barang tidak bergerak milik pihak lain dengan membayar upeti atau uang sewa tahunan.

Hal tersebut dilakukan sebagai pengakuan kepemilikan, baik dalam bentuk uang atau hasil dan pendapatan, dan dasar dari hak guna usaha wajib diumumkan sesuai ketentuan pada Pasal 620”.

Mengacu dari penjelasan tersebut, hak Erfpacht adalah hak guna usaha ataupun hak kebendaan agar menikmati secara penuh tanah milik orang lain. Walaupun begitu, hak ini berhubungan dengan hak tanah yang mempunyai kekuatan hukum, berbeda dengan SHM. Oleh karena itu, bagi kamu yang ingin membeli sebuah rumah, pastikan jika kepemilikan properti tersebut telah SHM agar terhindar dari risiko sengketa kepemilikan di waktu mendatang.  

Baca Juga: 10 Fakta Sertifikat Tanah Elektronik yang Perlu Diketahui Pemilik Tanah

Perbedaan Hak Erfpacht dengan Eigendom, Opstal, dan Gebruik

Perlu dipahami terkait hak atas tanah terdapat beragam jenis hak berbeda, beberapa di antaranya adalah hak Erfpacht, Eigendom, Opstal, dan Gebruik. Setiap jenis atau bentuk hak tersebut diatur pada hukum perdata Indonesia dan mempunyai karakteristik dan dasar hukum yang berbeda. Berikut adalah perbedaan utama dari setiap jenis hak atas tanah tersebut. 

Hak asing yang disebutkan di atas berdasarkan ketentuan konversi pada pasal 1,2,3,4, dan 5 UUPA dijadikan sebagai hak usaha dan guna bangunan yang berlaku hanya secara sementara selama kurun waktu atau sisa waktu dari hak tersebut. Jangka waktu terlama dari pemberian hak tersebut adalah 20 tahun. 

Sehingga, pasca berlakunya UUPA, hak terhadap tanah tersebut dikonversi dan diubah menjadi hak guna usaha serta guna bangunan. Jangka waktu terlama dari pemberian hak ini juga 20 tahun.

Contoh Pengaplikasian Hak Erfpacht

Hak Erfpacht merupakan hak kebendaan guna bisa menikmati dan menggunakan sepenuhnya sebidang tanah yang dimiliki oleh pihak lain dengan kewajiban membayar biaya tiap tahun dengan nominal tertentu atau menggunakan hasil bumi pada pemiliknya. Pembayaran ini dilakukan sebagai bentuk pengakuan terhadap hak eigendom serta bukti pemilikan tanah tersebut. 

Contoh penggunaan hak ini sebenarnya cukup mudah untuk dipahami. Kamu bisa mencermatinya dengan bentuk hak guna terhadap lahan perkebunan atau perumahan. Hak ini memberi kewenangan pada pihak lain agar bisa memanfaatkan tanah selama kurun waktu tertentu, sedangkan pemilik tanahnya tetap mempertahankan status kepemilikan tanahnya tersebut. 

Hak ini bisa menjadi opsi yang menguntungkan dan bisa dipilih oleh pemilik tanah serta pihak lain yang tertarik untuk memanfaatkan tanah dengan tujuan tertentu selama jangka waktu yang ditentukan. Pemilik hak Erfpacht memiliki pula hak serta kewajiban tertentu yang harus dipenuhi. 

Pemilik hak ini wajib memelihara dan menjaga tanah beserta bangunan yang ada di atasnya. Selain itu, pihak yang diberi hak Erfpacht juga harus melaporkan pada pihak pemilik tanah maupun pihak berwenang apabila terjadi perubahan pada proses pemanfaatan atau penggunaan tanah. 

Di sisi lain, pihak pemilik hak Erfpacht tak diperbolehkan atau tak diizinkan untuk memindahkan maupun mengalihkan hak atas tanah tersebut pada pihak lain. Hal tersebut wajib dilakukan dengan persetujuan pihak pemilik tanah yang asli.

Pahami Maksud Hak Erfpacht agar Memahami Penggunaan dan Manfaatnya

Intinya, hak Erfpacht adalah jenis hak atas tanah yang memungkinkan pihak lain untuk bisa sepenuhnya menggunakan sebidang tanah yang dimiliki oleh orang lain dengan kewajiban membayar uang maupun hasil bumi dengan nilai tertentu pada pemiliknya. Walaupun di Indonesia tidak terlalu populer digunakan, tapi kamu tetap perlu memahami tentang maksud dan manfaat dari jenis hak ini. Barulah dengan begitu kamu mampu menggunakannya dengan tepat, sesuai kebutuhan, dan semestinya. 

Baca Juga: Bisakah Tanah Garapan Jadi Hak Milik? Cek Faktanya Disini