Simulasi KPR: Bunga Tetap vs Floating, Mana Pilihan Terbaik?

Memiliki rumah dengan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah solusi yang banyak dipilih oleh masyarakat Indonesia. Namun, dalam proses pengajuan KPR, calon debitur akan dihadapkan pada pilihan penting terkait sistem suku bunga: bunga tetap (fixed) atau bunga mengambang (floating). Untuk menentukan pilihan yang paling menguntungkan, penting untuk memahami perbedaan keduanya melalui simulasi KPR bunga tetap vs floating.

Beriktu penjelasan secara lengkap perbandingan bunga tetap dan bunga mengambang, kelebihan dan kekurangannya, serta memberikan simulasi berdasarkan data yang umum dipakai bank di Indonesia.

Apa Itu Bunga Tetap dan Floating?

Bunga Tetap (Fixed Rate)

Bunga tetap adalah sistem di mana suku bunga yang dibayarkan selama periode tertentu (biasanya 1-5 tahun awal masa KPR) tidak berubah. Nasabah akan membayar cicilan dengan jumlah tetap setiap bulan selama periode ini.

Bunga Mengambang (Floating Rate)

Bunga mengambang mengikuti suku bunga pasar, seperti BI Rate atau suku bunga acuan bank. Nilai cicilan bisa naik atau turun tergantung kondisi ekonomi. Biasanya sistem floating berlaku setelah masa bunga tetap berakhir.

Perbedaan KPR Bunga Tetap vs Floating

Simulasi KPR Bunga Tetap vs Floating

Misalkan kamu membeli rumah seharga Rp900 juta, dengan DP 20% (Rp180 juta), sehingga pinjaman KPR sebesar Rp720 juta. Kita akan gunakan simulasi suku bunga:

• Suku bunga tetap: 5% selama 3 tahun
• Suku bunga floating: diasumsikan naik menjadi 10% setelah 3 tahun
• Tenor: 20 tahun

1. Cicilan KPR dengan Bunga Tetap (3 tahun)

• Bunga: 5% per tahun (0,416% per bulan)
• Estimasi cicilan bulan ke-1 hingga 36: ± Rp4.742.000
• Total pembayaran selama 3 tahun: Rp4.742.000 x 36 = Rp170.712.000

2. Cicilan KPR dengan Bunga Floating (setelah tahun ke-3)

• Bunga: 10% per tahun (0,833% per bulan)
• Sisa tenor: 17 tahun
• Estimasi cicilan baru: ± Rp7.000.000 per bulan
• Total pembayaran selama 17 tahun: Rp7.000.000 x 204 = Rp1.428.000.000

Total pembayaran KPR (Fixed + Floating):

• Total: Rp170.712.000 + Rp1.428.000.000 = Rp1.598.712.000
• Total bunga: Rp1.598.712.000 - Rp720.000.000 = Rp878.712.000

Alternatif: KPR Full Floating

Misalnya kamu mengambil KPR langsung dengan sistem floating sejak awal dengan bunga rata-rata 9%:

• Cicilan bulanan: ± Rp6.480.000
• Total pembayaran selama 20 tahun: Rp6.480.000 x 240 = Rp1.555.200.000
• Total bunga: Rp1.555.200.000 - Rp720.000.000 = Rp835.200.000

Jadi, jika suku bunga floating stabil atau menurun, total pembayaran bisa lebih murah dibanding sistem kombinasi fixed + floating. Namun, jika suku bunga melonjak tinggi, beban cicilan bisa sangat berat.

Kelebihan dan Kekurangan KPR Bunga Tetap

Kelebihan dan Kekurangan KPR Bunga Floating

Kombinasi Bunga Tetap dan Floating: Pilihan Populer di Indonesia

Kebanyakan produk KPR di Indonesia menawarkan kombinasi:

• Bunga tetap 1–5 tahun
• Lalu floating hingga sisa masa pinjaman

Contoh bank yang menerapkan sistem kombinasi:

• Bank BCA: Fixed 5% untuk 3 tahun, lalu floating
• Bank Mandiri: Fixed 6,5% untuk 5 tahun, lalu floating
• BTN: Fixed 5% untuk rumah subsidi, floating setelah 10 tahun (khusus program pemerintah)

Tips Memilih Bunga Tetap vs Floating

Pilih Bunga Tetap Jika:

• Kamu Baru Memulai Karier atau Memiliki Penghasilan Tetap
  Bunga tetap memberikan kepastian cicilan yang stabil dan tidak berubah selama masa fixed rate, sehingga cocok bagi kamu yang penghasilannya belum terlalu besar atau masih dalam masa awal karier. Dengan cicilan yang pasti, kamu bisa mengatur keuangan dengan lebih mudah tanpa khawatir kenaikan cicilan secara tiba-tiba.
• Ingin Kepastian dan Stabilitas Pengeluaran
  Jika kamu mengutamakan kestabilan dan ingin menghindari risiko fluktuasi suku bunga, bunga tetap adalah pilihan tepat. Cicilan bulanan yang tetap memudahkan perencanaan keuangan jangka panjang dan mengurangi stres akibat perubahan cicilan.
• Tidak Siap Menghadapi Fluktuasi Suku Bunga
  Bunga tetap melindungi kamu dari risiko kenaikan suku bunga pasar yang dapat meningkatkan cicilan secara signifikan. Ini sangat penting di masa ekonomi yang tidak stabil atau saat suku bunga diperkirakan akan naik.

Pilih Bunga Floating Jika:

• Kamu Paham Kondisi Ekonomi dan Risiko Pasar
  Bunga floating mengikuti suku bunga pasar dan acuan Bank Indonesia, sehingga cicilan bisa naik turun. Pilihan ini cocok bagi kamu yang memahami risiko dan siap menghadapi perubahan cicilan sesuai kondisi ekonomi.
• Mengharapkan Penurunan Suku Bunga dalam Waktu Dekat
  Jika kamu memperkirakan suku bunga pasar akan turun, bunga floating memungkinkan kamu menikmati cicilan yang lebih rendah dibanding fixed rate. Ini bisa menghemat pengeluaran bulanan secara signifikan.
• Ingin Fleksibilitas Pelunasan
  Beberapa produk KPR bunga floating memberikan kemudahan pelunasan lebih awal tanpa penalti besar, sehingga kamu bisa melunasi kredit lebih cepat jika ada dana lebih.

Simulasi KPR Bunga Tetap vs Floating Bantu Tentukan Pilihan

Melalui simulasi KPR bunga tetap vs floating, kita memahami bahwa tidak ada satu pilihan yang paling benar untuk semua orang. KPR bunga tetap menawarkan stabilitas dan kepastian, sementara bunga floating menawarkan fleksibilitas dan potensi penghematan. Penting bagi calon debitur untuk memahami karakteristik masing-masing sistem, kondisi keuangan pribadi, dan risiko ekonomi yang mungkin terjadi.

Sebelum memutuskan, gunakan kalkulator simulasi dari bank atau konsultasikan dengan pihak bank untuk memproyeksikan cicilan ke depan. Dengan perhitungan matang, kamu bisa menghindari beban finansial di masa depan dan memiliki rumah impian tanpa tekanan.