Mengurus Status Hak Guna Bangunan Rumah Menjadi Hak Milik

Legalitas kepemilikan tanah atau properti menjadi hal yang sangat penting dan perlu untuk dibuktikan. Adapun kasus yang masih banyak terjadi adalah kepemilikan tanah atau properti adalah status tanah yang masih sebatas sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB). Tentunya, Anda pasti ingin memiliki status kepemilikan yang lebih kuat. Untuk itu, Anda perlu meningkatkannya menjadi sertifikat Hak Milik. Anda perlu merasa lega karena kepemilikan properti dengan status sertifikat HGB bisa Anda tingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik.

Perubahan status kepemilikan atas suatu properti dari sertifikat Hak Guna Bangunan ke sertifikat Hak Milik ini memiliki tujuan guna memperjelas status hukum kepemilikan atas suatu properti. Hal ini sangat bermanfaat bagi pemilik jika di kemudian hari terjadi pindah tangan kepemilikan ataupun terjadi sengketa. Cara mengubah HGB menjadi SHM sebetulnya bisa dilakukan sendiri dan tidak terlalu sulit.

Berbeda dengan tanah dengan status girik yang permohonan konversi hak untuk pertama kali diberikan SHM, tanah-tanah yang belum sertifikat dengan status selain girik akan diberikan HGB atau HP sesuai dengan ketentuan dalam UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau UUPA.

Tanah tersebut bisa berupa tanah pekarangan, tegalan, Eigendom Verponding, tanah sewa kotapraja, tanah kavling instansi tertentu yang diperuntukkan bagi karyawannya, tanah kavling negara Occupatie Vergunning. Contohnya, seperti di DKI Jakarta, tepatnya di daerah Tebet dan Bintaro yang tanahnya telah dikavling oleh negara untuk penampungan masyarakat yang terkena gusur pada saat pembangunan komplek olah raga Senayan untuk Asian Games 1962.

Untuk tanah-tanah dengan status seperti di atas, permohonan hak untuk pertama kali dapat dilakukan di kantor pertanahan akan diberikan Hak Guna Bangunan atau HGB. HGB tersebut bisa diajukan peningkatan haknya menjadi SHM dengan persyaratan tertentu. Tanah dengan sertifikat HGB juga diperoleh dari pembelian rumah baru kepada developer. Karena developer adalah badan hukum yang tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan status Hak Milik, walaupun pada awalnya developer membeli tanah dengan status Hak Milik dari masyarakat. Dalam prosesnya, tanah dengan status SHM tersebut harus diturunkan dulu haknya menjadi Hak Guna Bangunan baru dilakukan jual beli dan balik nama ke atas nama developer.

Selanjutnya developer menjual rumah dengan status Hak Guna Bangunan kepada konsumen. Ada developer yang langsung mengurus peningkatan hak menjadi SHM namun tak jarang developer mempersilahkan konsumen sendiri yang mengurus peningkatan hak tersebut. Status kepemilikan sertifikat Hak Milik adalah status kepemilikan paling kuat tanpa campur tangan atau kemungkinan dipunyai oleh pihak lain. Cara merubah HGB menjadi SHM dilakukan di kantor pertanahan di wilayah tempat lokasi lahan tersebut berada. Berikut ini langkah-langkah cara merubah HGB menjadi SHM.

Baca Juga: 5 Jenis Sertifikat Properti yang Mesti Anda Punya

1. Peningkatan HGB Menjadi SHM untuk Luas Tanah Kurang Dari 600 M²

Pengurusan HGB Menjadi SHM via wordpress.com

 

Untuk luas kurang dari 600 meter persegi, peningkatan hak menjadi SHM cukup sederhana yaitu dengan mengajukan peningkatan hak ke kantor pertanahan. Kemudian, kantor pertanahan melakukan perubahan haknya dengan cara langsung menulis di halaman sertifikat bahwa haknya sudah ditingkatkan menjadi Hak Milik.

Ada beberapa syarat dan dokumen yang perlu Anda siapkan saat akan mengubah HGB menjadi SHM, berikut ini beberapa dokumen-dokumen untuk melengkapi persyaratan merubah sertifikat Hak Guna Bangunan menjadi sertifikat Hak Milik, antara lain:

• Sertifikat Asli HGB
  Siapkan sertifikat asli HGB yang akan dirubah status, karena sertifikat asli merupakan dokumen paling penting dalam kepengurusan. Anda juga memerlukan beberapa fotokopi sertifikat untuk cadangan.
  
  
• Fotokopi Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) Rumah Tinggal
  Dokumen Izin Mendirikan Bangunan diperlukan sebagai bukti legalitas bahwa lahan dipergunakan untuk mendirikan suatu bangunan. Sebagai tambahan juga bisa dipakai surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa lahan tersebut digunakan untuk mendirikan bangunan atau sebagai rumah.
  
  
• Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) Tahun Berjalan
  Bukti pembayaran pajak SPPT PBB diperlukan untuk melihat rekam jejak pembayaran pajak dan kondisi lahan, seperti luas tanah dan luas bangunan yang terkena pajak.
  
  
• Fotokopi Identitas Pemohon Berupa Kartu Tanda Penduduk Dan Kartu Keluarga (KTP Dan KK)
  Siapkan dokumen identitas diri pemohon seperti KTP dan KK, atau akta pendirian usaha jika dilakukan oleh badan hukum. Jika dikuasakan kepada orang lain mesti turut disertakan surat kuasa dan fotokopi kartu identitas penerima kuasa.
  
  
• PM1 dari Kelurahan
  PM1 dari Kelurahan yang menyatakan bahwa rumah digunakan untuk tempat tinggal (dalam hal rumah tidak memiliki IMB). Inilah anehnya negara kita, sangat banyak ditemukan bahkan di Jakarta rumah didirikan dengan tanpa IMB.
  
  
• Surat Pernyataan
  Anda perlu melampirkan pernyataan bahwa pemohon akan memiliki SHM tidak lebih dari 5 bidang atau keseluruhan 5000 m² (lima ribu meter persegi). Formulir pernyataan ini disediakan oleh BPN, bisa diambil di Kantor Pertanahan setempat. Hal ini untuk memenuhi syarat yang diatur dalam Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal.
  
  
• Surat Kuasa
  Surat kuasa diperlukan jika pengurusan dikuasakan kepada pihak tertentu. Kebanyakan masyarakat lebih percaya kepada kantor Notaris untuk mengurus peningkatan hak ini. Selain karena masyarakat tidak perlu repot-repot ke BPN juga dengan menyerahkan pengurusan kepada Notaris juga terjamin keamanannya.

Anda perlu mengajukan surat permohonan kepada kepala kantor pertanahan tempat lokasi properti tersebut berada. Biasanya sudah disatukan dalam sebuah map dan ada dua lembar dokumen yang harus diisi, yaitu lembar permohonan itu sendiri dan surat pernyataan dari pemohon. Siapkan satu materai untuk ditempel di surat pernyataan. Ketika surat ini sudah ada, segera fotokopi beberapa lembar dan lampirkan aslinya bersama dengan dokumen-dokumen yang sudah disiapkan.

Dari persyaratan tersebut terlihat bahwa tanah yang bisa diajukan SHM adalah tanah yang dipergunakan untuk rumah tinggal atau peruntukan tertentu yang disyaratkan undang-undang, seperti organisasi kemanusiaan, badan keagamaan dan badan-badan atau organisasi lain yang ditetapkan oleh undang-undang.

2. Peningkatan HGB menjadi SHM untuk luas tanah lebih dari 600 M²

Untuk tanah yang luasnya lebih dari 600 meter persegi  peningkatan hak menjadi SHM diperlakukan seperti permohonan hak baru hanya saja prosesnya bukan melibatkan Panitia A. Panitia A adalah pemberian hak yang terdiri dari petugas BPN dan kelurahan. Proses yang dilakukan dalam permohonan hak milik berupa konstatering report hanya di BPN. Outputnya berupa Surat Keputusan (SK) pemberian hak milik.

Persyaratan yang dibutuhkan untuk permohonan hak menjadi hak milik untuk luas yang lebih besar dari 600 meter persegi sama dengan peningkatan hak untuk luas di bawah 600 meter persegi.

Baca Juga: 8 Tips Hemat Membangun Rumah Sendiri

3. Membayar Biaya Perkara BPHTB

Biaya Perkara BPHTB via associatesinophthalmology.com

 

BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan) merupakan biaya yang wajib Anda bayarkan. Anda akan dikenai biaya peningkatan HGB menjadi SHM. Besar biaya tergantung biaya NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) dan luas tanah. Adapun rumus menentukan biaya NJOP sebagai berikut: 2% x (NJOP Tanah – NJOPTKP).

Biaya perkara yang dikeluarkan akan berbeda disetiap daerah, sebab biaya perkara mengacu pada peraturan pemerintah daerah dan luas lahan. Untuk Tarif 2% dan NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak ) Diatur oleh Pemerintah daerah Masing Masing dalam bentuk Perda.

Dapatkan Informasi dengan Rinci

Setelah mengetahui cara merubah HGB menjadi SHM, Anda bisa mengurusnya sendiri dengan mempersiapkan terlebih dahulu dokumen yang di butuhkan. Pastikan dokumen yang akan Anda bawa sudah lengkap. Gali informasi yang mendalam dan mendetail mengenai prosesnya. Apabila mengalami kesulitan, jangan ragu untuk bertanya kepada pihak yang berwenang mengurusnya. Dengan mengenal lebih dalam dan memahami dengan baik, Anda akan merasa tenang dan proses ststus HGB menjadi SHM ini dapat berjalan dengan lancar. Jika anda merasa repot dalam mengurus HGB menjadi SHM, misalnya tidak memiliki waktu banyak karena kesibukan kerja, Anda bisa menggunakan jasa Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Tentu saja, jasa notaris ini membutuhkan biaya tambahan. Untuk itu perhitungkan biaya-biaya tambahannya dengan baik sehingga Anda merasa untung dan tidak dirugikan selama proses berlangsung.

Baca Juga: Pengertian IMB dan SPPT PBB Yang Harus Diketahui Sebelum Membangun Rumah