Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah produk pembiayaan yang diberikan kepada pembeli rumah dengan skema pembiayaan sampai dengan persentase tertentu dari harga rumah atau properti. KPR di Indonesia hingga saat ini masih disediakan oleh perbankan, meskipun sudah ada beberapa perusahaan pembiayaan (leasing) yang juga menyalurkan pembiayaan dari lembaga sekunder pembiayaan perumahan.

Pembiayaan KPR Syariah mengacu ke prinsip-prinsip bertransaksi secara Islam, antara lain:

  • Transaksi jual beli antar dua pihak harus jelas dan transparan
  • Tidak boleh merugikan salah satu pihak
  • Untung rugi mesti dipikul bersama dua pihak
  • Tidak ada bunga yang dikenakan ke debitur (karena dianggap merugikan debitur), dalam hal ini bank syariah mengambil margin keuntungan dengan debitur, bukan suku bunga

KPR Subsidi :

  • Diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah berdasarkan bukti penghasilan pemohon. Ada maksimum jumlah kredit yang akan diberikan.
  • Ketentuan dan persyaratan ditetapkan oleh Pemerintah, di mana pemohon dapat memilih antara subsidi untuk meringankan kredit atau subsidi untuk penambahan dana pembangunan atau perbaikan rumah

KPR Non-subsidi :

  • Diperuntukan bagi seluruh kalangan masyarakat.
  • Ketentuan dan persyaratan KPR ditetapkan oleh Bank, termasuk besarnya jumlah kredit dan suku bunga pinjaman.
  • Termasuk di dalamnya adalah KPA (Kredit Pemilikan Apartemen).

Selain regular KPR, Bank juga menawarkan jenis lain dari KPR yang dikenal dengan KPR Multiguna atau KPR Refinancing. Pada jenis pinjaman ini, dengan menggunakan rumah sebagai jaminan kredit, Anda akan memperoleh dana dan memiliki kebebasan untuk menggunakannya sesuai kebutuhan seperti membayar uang sekolah.

KPR Take Over adalah pemindahan atas pinjaman pembiayaan rumah yang telah berjalan dari satu bank ke bank lainnya. Hal ini bisa disebut sebagai pengalihan kreditur. Dalam take over kredit secara otomatis bunga yang nantinya akan Anda pergunakan akan mengikuti bunga di bank yang baru. Bisa saja bunga tersebut lebih rendah dibandingkan dengan sebelumnya.

Bank Indonesia selaku bank sentral yang memiliki kewenangan untuk mengatur dan menjaga kelancaran sistem pembayaran di Indonesia mengeluarkan peraturan mengenai besaran uang muka yang harus disiapkan ketika akan melakukan kredit pemilikan rumah (KPR). Pada awalnya, peraturan Bank Indonesia (PBI) terkait KPR menyatakan bahwa calon nasabah KPR harus menyiapkan uang muka sebesar 30% dari total harga rumah. Namun peraturan tersebut mengalami penyempurnaan dan muncul beberapa pembaruan. Salah satunya adalah uang muka yang tadinya sebesar 30%, kini diturunkan menjadi hanya perlu menyiapkan sebesar 20% saja. Hal tersebut tertuang dalam Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015 tentang rasio loan to value atau rasio financing to value untuk kredit atau pembiayaan properti dan uang muka untuk kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor.

Berikut adalah beberapa tahapan pengajuan KPR yang perlu Anda perhatikan :

  • Pilih Properti yang akan diajukan atau dibeli (Rumah, Apartemen, Ruko/Rukan, Office Space).
  • Simulasi KPR untuk mengukur kemampuan cicilan
  • Tentukan bank penyedia layanan KPR.
  • Isi form pemesanan.
  • Bayar booking fee.
  • Pelunasan uang muka.
  • Isi form pengajuan kredit dan juga siapkan dokumen-dokumen yang dibutuhkan.
  • Analisa permohonan kredit.
  • Bank melakukan survey appraisal nilai asset properti.
  • Akad kredit disetujui, siapkan biaya KPR dan administrasi. Melakukan akad kredit di depan notaris.
  • Bayar cicilan tiap bulan.

KPR dapat membantu nasabah untuk mengajukan kepemilikan beberapa jenis properti seperti :

  • Rumah
  • Apartemen
  • Ruko
  • Rukan
  • Office Space

Jumlah kredit maksimum (pembiayaan) yang boleh diberikan oleh penyedia layanan KPR harus mengikuti ketentuan yang diberikan oleh pemerintah. Dalam hal ini kebijakan yang mengatur pembatasan pembiayaan yang dituangkan dalam Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015 tentang Rasio Loan to Value atau Rasio Financing to Value untuk kredit atau pembiayaan properti dan uang muka untuk kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor.

Dalam kebijakan ini disebutkan bahwa ada beberapa kriteria dalam penentuan batas maksimum kredit KPR yang bisa diperoleh nasabah pengaju, yaitu:

  • Tipe Luas Properti (Tipe s.d. 21, Tipe 22-70, Tipe > 70, Ruko/Rukan)
  • Jenis Properti (Rumah, Rumah Susun/Apartemen, Ruko/Rukan)
  • Tipe Pembiayaan (Pembiayaan Pertama, Pembiayaan Kedua, Pembiayaan Ketiga dst.)
Kombinasi dari paramater tersebut akan menghasilkan persentase Loan to Value maksimum bagi nasabah pengaju.

Persyaratan-persyaratan umum untuk pengajuan KPR adalah sebagai berikut:

  • WNI dan berdomisili di Indonesia
  • Karyawan tetap dengan pengalaman kerja minimal 2 tahun
  • Wiraswasta dengan pengalaman usaha minimal 3 tahun
  • Profesional dengan pengalaman praktek minimal 2 tahun
  • Usia minimal pada saat pembiayaan diberikan adalah 21 tahun, dan maksimal usia pensiun untuk karyawan atau 65 tahun untuk wiraswasta dan profesional
  • Memiliki pendapatan bersih bulanan minimum sebesar Rp 6-8 juta untuk karyawan, wiraswasta, dan professional (informasi untuk pengajuan wilayah sekitar Jabodetabek)
Dokumen/Jenis Pekerjaan

Karyawan

Wirausaha

Profesional

Form Aplikasi Kredit

     

Fotokopi KTP, Kartu Keluarga, Surat Nikah/Cerai

     

Pas Foto Terbaru Pemohon & Pasangan

     

Fotokopi Slip Gaji Terakhir atau Surat Keterangan Penghasilan

     

Fotokopi SK Pengangkatan Pegawai Tetap

     

Fotokopi Tabungan/Giro di Bank BJB/Bank Lain min. 3(tiga) Bulan Terakhir

     

Fotokopi SPT Pph Ps.21

     

Fotokopi NPWP

     

Fotokopi Akta Pendirian Perusahaan Berikut Perubahannya, SIUP, TDP & SITU

     

Fotokopi Izin-izin Praktek

     

Fotokopi SHM/SHGB/ dan IMB

     
  • Memilih Rumah :
    Langkah pertama untuk bisa memiliki rumah secara kredit adalah dengan menentukan rumah yang akan dibeli. Untuk bisa menentukan rumah ini, Anda bisa melakukan dua hal. Pertama, dengan mendatangi bank dan minta informasi lokasi-lokasi rumah yang tersedia untuk kredit KPR. Kedua, mencari sendiri rumah atau perumahan melalui koran, internet, survey langsung ke beberapa lokasi atau info dari iklan tentang rumah KPR ini. Agar lebih efektif, ada baiknya Anda mencari beberapa pilihan atau alternatif rumah yang akan dibeli untuk nantinya Anda bandingkan dari sisi harga, kemudahan proses kredit KPR rumah, dan lain-lain.
  • Mengumpulkan Informasi :
    Setelah rumah target KPR sudah dipilih, tahap selanjutnya Anda harus menanyakan segala hal yang berkaitan dengan rumah tersebut. Hal-hal yang perlu Anda tanyakan antara lain adalah seperti harganya, berapa uang mukanya, berapa cicilannya, berapa biaya tanda jadinya. Untuk mengetahui cicilan yang harus dibayar Anda bisa menggunakan kalkulator kpr di Cermati.com. Hal lain yang juga harus ditanyakan yaitu apakah rumah itu sudah dibangun atau baru akan dibangun setelah bayar uang muka. Lihatlah gambar denah dan desain dari rumah tersebut, pastikan lokasinya dengan benar. Jangan lupa juga untuk melakukan cek fasilitas rumah dan perumahan. Jika rumah KPR ini baru akan dibangun, Anda harus bisa memastikan waktu atau lamanya rumah dibangun. Tanyakan pula bagaimana proses kredit KPR rumah nantinya. Untuk mendapat KPR terbaik Anda bisa menggunakan situs perbandingan KPR Cermati.com.
  • Membayar Tanda Jadi :
    Ketika semua informasi sudah Anda dapatkan secara gamblang dan jelas, maka saatnya menuju langkah berikutnya yaitu membayar tanda jadi. Tanda jadi ini seperti tanda booking yang merupakan bukti pemesanan rumah atau kavling supaya rumah yang Anda inginkan tidak lantas dibeli orang lain atau juga supaya harganya tidak naik jika tidak segera dibayar. Umumnya setiap developer memiliki aturan yang berbeda-beda terkait tanda jadi ini. Ada beberapa developer yang membebaskan tanpa batas waktu, ada juga yang mengharuskan bayar uang muka setelah beberapa waktu, namun ada pula developer yang hangus bila tidak jadi.
  • Bayar Uang Muka KPR :
    Setelah membayar tanda jadi, langkah selanjutnya dari prosedur pembelian rumah secara kredit ini adalah membayar uang muka KPR. Beberapa developer menyatakan bahwa tanda jadi sudah merupakan bagian uang muka. Jadi jika aturannya demikian, maka Anda hanya perlu membayar sisanya saja. Uang muka yang telah Anda bayarkan ini akan dikembalikan jika pengajuan KPR rumah Anda ternyata mengalami penolakan oleh pihak bank.
  • Ajukan KPR ke Pihak Bank :
    Berikutnya setelah uang muka dilunasi, maka Anda harus mengajukan kredit KPR ke Bank yang sesuai dengan pilihan Anda. Pada proses ini umumnya developer akan membantu Anda mengurus pengajuan ini ke bank yang sudah menjadi partnernya. Tapi bila Anda memilih Bank yang bukan partner developer maka Anda akan diminta untuk memproses pengajuan kredit KPR rumah ini sendiri. Beberapa persyaratan KPR yang harus Anda lengkapi untuk pengajuan ini antara lain fotokopi rekening koran semua tabungan, surat keterangan bekerja, slip gaji 3 bulan terakhir, menjadi pegawai tetap minimal 2 tahun, fotokopi KTP, KK, Surat Nikah, dan lain-lain tergantung masing-masing bank. Sedangkan waktu dalam pengajuan KPR rumah ini sendiri umumnya akan memakan waktu yang cukup lama yaitu 1 bulan.

    Dalam waktu satu bulan tersebut, pihak Bank biasanya akan melakukan proses survei. Survei ini akan meliputi pantauan ke tempat dimana Anda bekerja, pengecekan ke BI (Bank Indonesia) untuk memastikan Anda dan istri Anda (jika sudah berkeluarga) tidak termasuk dalam blacklist terkait catatan kredit yang mungkin pernah dilakukan sebelumnya dan juga proses wawancara terkait kondisi keuangan Anda. Satu hal yang perlu diperhatikan dalam proses pengajuan ini adalah kemampuan finansial Anda di mata bank. Umumnya bank akan mensyaratkan cicilan maksimal adalah 30% gaji, ada juga yang membolehkan 40% gaji, ada yang bisa digabung antara penghasilan Anda dengan istri, ada yang hanya mensyaratkan gaji suami saja.

    Harga rumah, uang muka, besar cicilan, lama angsuran dan besaran gaji memang akan saling mempengaruhi satu dengan lainnya dalam proses pengajuan KPR ini. Maka bila salah satu komponen tadi ada yang dikurangi maka yang lainnya harus lebih tinggi. Seperti misalnya jika cicilan kredit KPR per bulan ingin diturunkan, maka uang muka harus ditambah, atau jika tidak, lama cicilan diperpanjang. Dari sini Anda memang diharuskan berpikir lebih untuk menentukan pembelian rumah secara kredit ini.

Dalam KPR, fixed rate merupakan penentuan tingkat bunga yang besarnya tetap untuk masa waktu tertentu. Sekedar contoh, ada bank yang menawarkan program fixed rate 7,5% untuk waktu dua tahun. Berarti, debitur KPR bisa mencicipi bunga 7,5% selama dua tahun.

Ini merupakan penentuan tingkat bunga KPR yang mengacu ke bunga pasar. Dengan demikian, di sini tingkat bunga KPR yang didapat seorang debitur bisa fluktuatif. Bila kondisi pasar tengah apik, yang antara lain bisa dilihat dari tingkat bunga Bank Indonesia, bunga yang dikenakan ke debitur KPR rendah. Bisa di bawah 10%. Sementara, bila kondisi pasar tengah buram seperti sekarang, bunga tersebut bisa naik ke angka melebihi 15%. Bank sering mengombinasikan fixed rate dengan floating rate dalam program promosi mereka. Masing-masing bank mempunyai ketentuan review atau kaji ulang bunga KPR berbeda-beda. Ada yang melakukan review setiap 3 bulan atau 6 bulan tapi jarang sekali yang tahunan.

Sebagai contoh, Doni mengajukan KPR dan telah disetujui oleh bank dengan jumlah pinjaman Rp120.000.000 dan dikenakan bunga sebesar 10% per tahun dengan tenor selama 12 bulan. Berapa besar cicilan KPR Doni per bulan ?

Bunga efektif :

Cicilan Pokok :
Rp120.000.000 : 120 bulan = Rp1.000.000/bulan
Bunga bulan 1 :
((Rp120.000.000 - ((1-1) x Rp10.000.000)) x 10% : 12 = Rp 1.000.000
Maka, cicilan bulan 1 = Rp10.000.000 + Rp1.000.000 = Rp11.000.000
Bunga bulan 2 :
((Rp120.000.000 - ((2-1) x Rp10.000.000)) x 10% : 12 = Rp916.667
Maka, cicilan bulan 2 = Rp10.000.000 + Rp916.667 = Rp10.916.667
Bunga bulan 3:
((Rp120.000.000 - ((3-1) x Rp10.000.000)) x 10% : 12 = Rp833.333
Maka, cicilan bulan 3 = Rp10.000.000 + Rp833.333 = Rp10.833.333
Dan seterusnya, hingga...
Bunga bulan 12 : ((Rp120.000.000 - ((12-1) x Rp10.000.000)) x 10% : 12 = Rp83.333
Maka, cicilan bulan 12 = Rp10.000.000 + Rp83.333 = Rp10.083.333

Terlihat ada pengurangan nilai total angsuran dari bulan pertama, bulan kedua, dan seterusnya. Ini karena penerapan bunga efektif yang membuat bunga semakin kecil bergantung sisa pokok pinjaman. Untuk bulan-bulan berikut dengan contoh kasus di atas, hasil penghitungan bunga akan semakin kecil dan total angsuran akan semakin rendah.

Bunga Flat :

Cicilan pokok :
Rp120.000.000 : 12 bulan = Rp10.000.000/bulan
Bunga :
(Rp120.000.000 x 10%) : 12 bulan = Rp1.000.000
Angsuran per bulan :
Rp10.000.000 + Rp1.000.000 = Rp11.000.000
Jadi, dari pinjaman tersebut setelah dihitung dengan cara hitung bunga flat, angsuran yang harus Doni bayarkan hingga pinjaman tersebut lunas adalah Rp11.000.000 tiap bulan. Nilai angsuran ini tidak akan berubah-ubah sebab bunga yang dikenakan adalah jenis bunga flat.

Bila Anda masih kesulitan menghitung besaran cicilan KPR yang ingin Anda ajukan, Anda bisa menggunakan perhitungan Simulasi KPR untuk mendapatkan hasil perhitungan yang tepat sebelum Anda mengajukan produk KPR yang Anda inginkan.

Biaya-biaya yang harus dipersiapkan sebelum Bank mengucurkan dana adalah:

  • Biaya appraisal atau juga dikenal dengan biaya survey
  • Biaya notaris, termasuk biaya pengurusan cek sertifikat, perjanjian kredit, balik nama, akte jual beli, akte pembebanan hak tanggungan (APHT) dan jasa notaris lainnya.
  • Biaya provisi bank
  • Biaya administrasi
  • Biaya asuransi
  • Pajak penjual
  • Pajak pembeli BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)