Mengenal SKMHT dan APHT Dalam Penggunaan KPR

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) merupakan solusi tepat bagi Anda yang ingin memiliki rumah namun namun tidak memiliki dana cukup untuk membayar secara kontan. Kehadiran KPR sendiri dalam beberapa tahun terakhir telah membantu banyak orang untuk memiliki rumah impiannya.

Dengan proses pengajuan yang tidak bertele-tele, Anda bisa memiliki rumah dalam waktu singkat. Namun, apakah mengajukan KPR itu mudah? Belum tentu.

Semua orang sudah tahu kalau sebelum menggunakan KPR, Anda dituntut untuk membayar uang muka minimal 20% dari harga rumah. Anda juga masih akan diminta berbagai biaya lain yang bersangkutan dengan biaya admin, asuransi, sampai biaya notaris yang nilainya tidak sedikit. Khusus untuk notaris, di sana akan ada banyak biaya yang akan dikeluarkan berkaitan dengan pengurusan surat-surat yang mesti dibuat di sana.

Dari beberapa surat-surat tersebut, dua di antaranya adalah Surat Kuasa untuk Memberikan Hak Tanggungan (SKMHT) dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT). Bagi Anda yang belum pernah mengajukan KPR, kemungkinan besar tidak mengetahui apa sebenarnya kedua dokumen ini.

Untuk membantu Anda, berikut ini adalah pembahasannya:

Pengertian SKMHT dan APHT

Surat Rumah

SKMHT dan APHT Harus Ditandatangani Pembeli dan Developer via shutterstock.com

SKMHT merupakan sebuah surat yang berisi pemberian kuasa yang dibuatkan atau diberikan oleh pemberi agunan atau pemilik tanah dalam hal ini adalah developer sebagai pihak pemberi kuasa kepada kreditur selaku pihak penerima kuasa guna mewakili pemberi kuasa melakukan pemberian atas Hak Tanggungan kepada kreditor atas tanah milik pemberi kuasa.

Dari pernyataan di atas, maka semua bentuk kuasa yang diberikan oleh developer kepada kreditur adalah untuk mewakilinya guna menjaminkan tanah miliknya. Jika pemberian jaminan ini dilakukan dengan dibebani hak tanggungan, maka surat pemberian kuasa tersebut masuk ke dalam SKMHT. SKMHT dibuat oleh notaris dikarenakan persyaratan untuk pembebanan hak tanggungan oleh kuasa harus dengan akta otentik.

Jelasnya, pembuatan SKMHT diperlukan apabila sertifikat rumah tersebut masih atas nama penjual atau developer sehingga perlu untuk dilakukan balik nama terlebih dahulu berdasarkan AJB kepada debitur/pembeli rumah. Aturan mengenai SKMHT ini diatur secara gamblang dalam Pasal 15 tentang Undang-Undang Hak Tanggungan.

Hal tersebut dikarenakan dalam ketentuan Pasal 4 ayat (5) Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan kepada pemilik sah dari agunan tersebut, dalam hal ini telah tercantum secara jelas nama debitur dalam sertifikat.

Baca Juga: Pilihan Produk KPR dari BTN yang Tepat untuk Anda Gunakan

Pembuatan SKMHT dan APHT

Pembuatan SKMTH sendiri harus sesuai dengan ketetapan UU yang berlaku dan ini mesti dipatuhi oleh semua Notaris atau PPAT yang akan membuat SKMHT ini atau mesti dipatuhi oleh PPAT yang akan membuat APHT yang dibuat berdasarkan SKMHT.

Jangka waktu peningkatan dari SKMHT sampai menjadi APHT adalah selama 1 bulan untuk tanah terdaftar dan 3 bulan untuk tanah belum terdaftar. APHT sendiri merupakan APHT adalah surat atau akta yang diperlukan sebagai jaminan bahwa pinjaman dari bank bakal dilunasi. Pihak yang menandatangani APHT adalah pembeli rumah dengan pihak kreditur atau bank.

Inti dari APHT adalah bahwa pemegang developer sebagai pemilik sertifikat tanah membebankan Hak Tanggungan (menjaminkan) tanahnya untuk menjamin pelunasan sejumlah utang debitur kepada kreditur.

Setelah SKMHT dan APHT Terbit

Rumah Impian

Setelahnya, Proses Membeli Rumah Akan Semakin Mudah via shutterstock.com

Khusus dalam Kredit Pemilikan Rumah, sebelum penandatangan APHT, harus terlebih dahulu melakukan transaksi jual beli yang ditandai dengan menandatangani Akta Jual Beli. Sebab yang menjadi jaminan dalam KPR adalah rumah yang baru saja dibeli.

Jadi, pihak bank akan memberi pinjaman pada debitur untuk membayar harga rumah tersebut dan debitur nantinya akan mengangsur pinjaman tersebut kepada bank dengan jaminan rumah yang dibelinya.

Setelah perjanjian dan semua akta-akta itu ditandatangani, notaris akan mengeluarkan covernote, yaitu sebuah “surat sakti” yang menjadi dasar/pegangan bank untuk mencairkan kredit KPR kepada debitur.

Isi dari covernote ini intinya adalah bahwa Notaris memberi keterangan bahwa antara debitur dan bank telah dilakukan penandatangan surat-surat tersebut dan proses penyelesaian akta berikut pendaftarannya di BPN sedang berjalan dan akan selesai dalam waktu tertentu yang secepatnya akan diserahkan pada pihak bank selaku kreditur.

Setelah itu, pencairan kredit tidak perlu menunggu semua proses pembuatan akta dan pendaftarannya selesai, tetapi cukup dengan jaminan covernote yang sudah dibuat Notaris tadi.

Baca Juga: 11 Cara Cerdas Menabung untuk Beli Rumah

Biaya Pembuatan SKMHT dan APHT

Sebenarnya, tidak aturan resmi mengenai rincian biaya pembuatan kedua surat ini. Di mana biaya SKMHT dan APHT ditanggung oleh pembeli rumah atau penerima kredit sesuai dengan nilai yang dibebankan oleh PPAT atau Notaris yang membuat akta. Jadi, dengan kata lain Anda mesti menyiapkan dana berapapun sesuai yang dibutuhkan.

Sudah Siap Membeli Rumah?

Dari penjelasan di atas, sudah jelas kalau membeli rumah lewat KPR tidak semudah yang diperkirakan. Ada proses panjang yang mesti dilalui sebelum bisa memiliki rumah impian Anda. Salah satunya adalah masalah biaya, sebab Anda tidak hanya dituntut untuk membayar uang muka dan cicilan bulanan saja, dibalik itu semua masih ada biaya lain seperti dalam pembuatan SKMHT dan APHT. Meskipun begitu, hal ini tentu jangan sampai menjadi penghambat Anda dalam membeli rumah.

Asalkan semua dipersiapkan dengan baik, tentu proses pembelian rumah akan berjalan dengan lancar. Jadi, sudah siapkah Anda membeli rumah.

Baca Juga: Biaya-biaya yang Ada Dalam Proses Jual Beli Rumah