Pajak

Pajak Bumi dan Bangunan dan Cara Menghitungnya

Edited by Cermati.com 29 April 2025

Bagi yang memiliki tempat tinggal sendiri, pasti sudah sering mendengar istilah PBB atau Pajak Bumi dan Bangunan. Namun, apakah kamu tahu apa sebenarnya Pajak Bumi dan Bangunan itu? Karena sangatlah disesalkan apabila tidak mengerti apa yang sudah dibayarkan. Kalau begitu, mari kita kenal lebih dekat mengenai PBB.

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) adalah pajak yang ditanggung oleh orang pribadi atau badan yang mendapatkan keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik karena hak atas tanah dan bangunannya.

Lalu, siapa saja yang wajib membayar PBB? Tentu saja seperti pengertian dari PBB itu sendiri, maka yang wajib membayar pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh manfaat dari hak atas tanah dan bangunannnya. Orang ataupun badan yang termasuk wajib pajak harus melunasi pembayaran pajaknya paling lambat 6 bulan sejak tanggal diterimanya SPPT.

SPPT adalah Surat Pemberitahuan Pajak Terutang yang berisi tentang pemberitahuan besaran pajak terutang yang harus dibayarkan dalam satu tahun bagi orang atau badan yang termasuk dalam wajib pajak.

Bingung Cari Produk KPR Terbaik? Cermati punya solusinya!

Bandingkan Produk KPR Terbaik!

Dasar Pengenaan Pajak PBB

loader
Pajak Bumi dan Bangunan

Setelah mengetahui apa itu PBB, perlu mengetahui dasar pengenaan PBB yang harus dibayarkan. Jangan sampai kamu mendapatkan SPPT, tetapi tidak tahu dari mana asalnya besaran nominal PBB yang harus dibayarkan.

\Dasar dari pengenaan PBB adalah NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak yang merupakan harga rata-rata atau harga pasar pada transaksi jual beli, dalam hal ini objek pajaknya adalah bumi dan bangunan. NJOP biasanya ditetapkan setiap tahunnya oleh Menteri Keuangan (Menkeu) dengan masing-masing wilayah berbeda.

Lalu, apa dasar penetapan NJOP untuk Bumi dan Bangunan? Mari kita simak satu persatu.

Faktor yang Menentukan Dasar Penetapan NJOP Bumi
- Letak
- Pemanfaatan
- Peruntukan
- Kondisi Lingkungan
Faktor yang Menentukan Dasar Penetapan NJOP Bangunan
- Bahan yang digunakan dalam bangunan
- Rekayasa
- Letak
- Kondisi lingkungan

Nah, itulah dasar dalam penetapan NJOP untuk bumi dan bangunan oleh Menkeu jika terjadi transaksi jual beli atas tanah dan bangunan. Lalu, bagaimana penetapan NJOP saat tidak ada transaksi jual beli, seperti secara hibah, warisan, dan lain sebagainya? Penetapan NJOP jika tidak ada transaksi jual beli, bisa dilakukan dengan:

Perbandingan Harga dengan Obyek Lain: Bisa dilakukan dengan membandingkan harga pada obyek lain. Obyek lain yang dimaksud adalah obyek yang masih sejenis, lokasinya berdekatan, memiliki fungsi yang sama dan obyek lain yang sudah diketahui nilai jualnya. Obyek lain dapat memberikan gambaran yang kurang lebih mendekati dengan obyek yang dibandingkan sehingga NJOP yang ditetapkan memiliki hitungan yang benar.
Nilai Perolehan Baru: Dengan menghitung biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak. Penilaian tersebut akan dikurangi dengan penyusutan yang terjadi pada kondisi fisik objek pajak.
Nilai Jual Pengganti: Menetapkan NJOP berdasarkan hasil produk objek pajak. Jadi, bukan dengan membandingkan obyek lain atau dengan menghitung biaya yang dikeluarkan, tetapi didasarkan pada keluaran yang dihasilkan objek pajak.

Cara Menghitung PBB dengan Tarif Terbaru

loader
Cara Menghitung PBB

Agar kamu memahami dari mana asal angka PBB yang harus dibayar, berikut langkah-langkah dan contoh perhitungannya berdasarkan tarif terbaru:

1. Ketahui Komponen Perhitungan PBB

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak): Nilai pasar wajar tanah dan/atau bangunan, ditetapkan pemerintah daerah setiap tahun.
NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak): Batas nilai NJOP yang tidak dikenakan pajak. Umumnya, NJOPTKP adalah Rp12.000.000, namun bisa berbeda di tiap daerah24.
NJKP (Nilai Jual Kena Pajak): Persentase dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP. Untuk rumah tinggal, NJKP biasanya 20% jika NJOP di bawah Rp1 miliar, dan 40% jika di atas Rp1 miliar410.
Tarif PBB: Maksimal 0,5% dari NJKP, namun untuk rumah tinggal umumnya 0,1%10.

2. Contoh Perhitungan PBB 2025

Kasus 1: Rumah Tinggal dengan NJOP di Bawah Rp1 Miliar

Misal:

Luas tanah: 100 m², NJOP tanah: Rp1.000.000/m²
Luas bangunan: 50 m², NJOP bangunan: Rp1.500.000/m²
NJOPTKP di daerah tersebut: Rp12.000.000

Langkah-langkah:

1. Hitung NJOP:

NJOP tanah = 100 m² x Rp1.000.000 = Rp100.000.000
NJOP bangunan = 50 m² x Rp1.500.000 = Rp75.000.000
Total NJOP = Rp100.000.000 + Rp75.000.000 = Rp175.000.000

2. Kurangi dengan NJOPTKP:

NJOP Kena Pajak = Rp175.000.000 - Rp12.000.000 = Rp163.000.000

3. Hitung NJKP (20% untuk rumah tinggal di bawah Rp1 miliar):

NJKP = 20% x Rp163.000.000 = Rp32.600.000

4. Hitung PBB (tarif 0,1%):

PBB = 0,1% x Rp32.600.000 = Rp32.600

Kasus 2: Rumah Tinggal dengan NJOP di Atas Rp1 Miliar

Misal:

NJOP total: Rp1.200.000.000
NJOPTKP: Rp12.000.000

NJOP Kena Pajak = Rp1.200.000.000 - Rp12.000.000 = Rp1.188.000.000
NJKP (40% untuk rumah tinggal di atas Rp1 miliar):
NJKP = 40% x Rp1.188.000.000 = Rp475.200.000
PBB = 0,1% x Rp475.200.000 = Rp475.200

Catatan Penting:

Untuk rumah di Jakarta dengan NJOP di bawah Rp2 miliar, PBB tahun 2025 dibebaskan 100% sesuai kebijakan insentif terbaru.
Tarif dan NJOPTKP bisa berbeda di tiap daerah, jadi cek peraturan daerah setempat untuk nilai pastinya.

Ringkasan Rumus:

NJOP = (Luas Tanah x NJOP Tanah/m²) + (Luas Bangunan x NJOP Bangunan/m²)
NJOP Kena Pajak = NJOP - NJOPTKP
NJKP = 20% (jika NJOP < Rp1 miliar) atau 40% (jika NJOP ≥ Rp1 miliar) x NJOP Kena Pajak
PBB = 0,1% x NJKP

Dengan mengikuti langkah di atas, kamu bisa menghitung sendiri besaran PBB yang harus dibayar sesuai tarif terbaru

Cara Memeriksa Tagihan PBB Online

loader
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Dulu, tagihan PBB biasanya diberikan dalam bentuk SPPT yang bisa diambil di kantor kecamatan atau kelurahan. Kadang, SPPT juga bisa diambil langsung dari Ketua RT, karena biasanya pihak kecamatan atau kelurahan menyerahkan SPPT ke Ketua RW, lalu diteruskan ke RT dan warga.

Sekarang, kamu tidak perlu repot lagi. Tagihan PBB bisa dicek secara online atau bahkan lewat SMS. Cara ini jauh lebih praktis karena kamu bisa mengecek tagihan kapan saja dan di mana saja. Selain itu, kamu juga bisa melihat status pembayaran PBB untuk tahun-tahun sebelumnya, apakah sudah lunas atau belum. Semua informasi ini tersedia lengkap di situs pajak daerah.

Jika kamu berencana membeli sebuah bangunan, pengecekan PBB secara online sangat membantu. Kamu bisa memastikan bahwa pajak bangunan tersebut sudah dibayar lunas oleh pemilik sebelumnya, sehingga terhindar dari masalah di kemudian hari.

Beberapa daerah sudah menyediakan layanan cek tagihan PBB online, baik melalui aplikasi mobile maupun website Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD) masing-masing provinsi, kabupaten, atau kota. Untuk pengguna Android, kamu juga bisa mengunduh aplikasi “WP-PBB Go”.

Cara mengeceknya sangat mudah:

Buka situs atau aplikasi cek PBB online daerahmu.
Masukkan NOP (Nomor Objek Pajak) yang tertera di SPPT.
Pilih tahun tagihan yang ingin kamu cek.
Data tagihan, nama wajib pajak, dan informasi detail seperti NJOP dan NJKP akan langsung tampil.

Selain online, jika kamu tidak punya koneksi internet, cek tagihan PBB juga bisa dilakukan lewat SMS. Contohnya di Tangerang Selatan, cukup kirim SMS dengan format:

NOP<spasi>Nomor Objek Pajak

Contoh:

Misal:
NOP 3567200890010038
Kirim ke: 081210101070
Kamu akan menerima balasan berisi informasi tagihan PBB.
Selain itu, kamu juga bisa mengunduh aplikasi “iPBB Tangsel” di Google Playstore.

Dengan berbagai kemudahan ini, mengecek tagihan PBB jadi lebih praktis dan informatif!

Sanksi Jika Tidak Membayar Pajak Bumi Bangunan (PBB)

Jika terlambat membayar PBB, kamu akan dikenakan sanksi berupa denda sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 78/PMK.03/2016, tentang Tata Cara Penerbitan Surat Tagihan Pajak Bumi dan Bangunan, besaran denda yang ditetapkan sebagai sanksi tidak membayar PBB adalah 2 persen per bulan dari tagihan.

Contoh: tagihan PBB per bulan adalah Rp500 ribu per tahun maka total denda yang harus dibayarkan adalah:

Rp500,000 x 2% x 12 bulan = Rp120,000

Dijelaskan lebih lanjut, denda administrasi tersebut dihitung dari saat jatuh tempo sampai tanggal pembayaran untuk jangka waktu paling lama 24 bulan. Jumlah PBB yang terutang dalam STP harus dilunasi paling lambat 1 bulan dari tanggal diterimanya STP tersebut oleh wajib pajak. Jika pajak terutang tidak dibayar juga, maka bisa ditagih dengan Surat Paksa (SP).

Insentif dan Keringanan PBB di DKI Jakarta Tahun 2025

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta kembali memberikan berbagai insentif dan keringanan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) untuk tahun pajak 2025. Kebijakan ini tertuang dalam Peraturan Gubernur No. 5 Tahun 2024 dan bertujuan untuk membantu masyarakat menghadapi tekanan ekonomi, sekaligus meningkatkan kepatuhan pajak dan penerimaan daerah.

Salah satu bentuk insentif paling signifikan adalah pembebasan 100% PBB untuk objek pajak tertentu, yaitu:

Rumah tapak (landed house) dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sampai Rp2 miliar.
Rumah susun sederhana milik (rusunami) dengan NJOP maksimal Rp650 juta.

Artinya, masyarakat yang memiliki hunian dengan nilai NJOP dalam batas tersebut tidak perlu membayar PBB sama sekali, sehingga bisa mengalokasikan dana tersebut untuk kebutuhan lain.

Selain pembebasan, pemerintah DKI Jakarta juga memberikan potongan atau diskon pokok PBB-P2 bagi wajib pajak yang membayar lebih awal. Rincian keringanannya sebagai berikut:

Diskon 10% jika pembayaran dilakukan antara 8 April–31 Mei 2025.
Diskon 7,5% jika pembayaran dilakukan antara 1 Juni–31 Juli 2025.
Diskon 5% jika pembayaran dilakukan antara 1 Agustus–30 September 2025.

Program insentif ini tidak hanya memberikan manfaat finansial langsung bagi masyarakat, tetapi juga mendorong pembayaran pajak tepat waktu. Dengan adanya keringanan ini, wajib pajak diharapkan dapat lebih ringan menjalankan kewajibannya tanpa menunda pembayaran hingga tenggat waktu.

Kebijakan insentif ini juga menjadi bagian dari strategi fiskal daerah yang lebih inklusif dan responsif terhadap kondisi sosial ekonomi masyarakat, khususnya kelompok menengah ke bawah yang terdampak fluktuasi ekonomi nasional. Pemerintah DKI Jakarta pun terus berupaya meningkatkan literasi pajak dan memperluas akses informasi agar manfaat insentif ini bisa dimanfaatkan secara optimal oleh seluruh warga.

Bayar Pajak Bumi dan Bangunan Tepat Waktu

Nah, itulah penjelasan mengenai PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) dari mulai pengertiannya sampai dengan cara mengecek tagihan PBB online. Setelah membaca artikel ini, pastikan kamu memahami pentingnya membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tepat pada waktunya. Jangan sampai kamu terlewat waktu pembayarannya sebab kamu akan terkena sanksi. Tidak mau, kan?