Tata Cara dan Untung Rugi Over Kredit Rumah yang Aman

Memiliki rumah adalah idaman setiap keluarga. Dengan memiliki rumah, walaupun rumah sederhana, namun hidup kita terasa lebih lengkap. Sayangnya, tidak setiap keluarga bisa mendapatkan rumah idaman yang mereka inginkan, salah satu faktornya adalah dana yang terbatas. Harga rumah yang semakin mahal, membuat banyak di antara kita yang kesulitan membeli rumah impian.

Karena tingginya harga properti, terlebih yang berada di kota besar, maka hampir semua orang baru bisa membeli rumah dengan menggunakan kredit perumahan. Hanya segelintir orang saja yang mampu membeli secara tunai. Peluang bisnis yang semakin besar ini juga ditangkap bank dengan baik dengan makin banyaknya variasi produk kredit perumahan yang ditawarkan.

Namun, jika kita tidak cermat dalam mengelola keuangan selama masa kredit berjalan, atau terlalu memaksakan diri diluar kemampuan,  dampak buruknya bisa jadi kita akan mengalami gagal bayar. Saat ketidakmampuan untuk melanjutkan cicilan rumah terjadi, maka salah satu jalan keluar yang bisa adalah dengan melakukan penjualan rumah secara over kredit.

Jual Beli Rumah dengan Oper Kredit, Solusi Praktis saat Gagal Bayar Angsuran

beli rumah oper kredit.jpg

Jual Beli Rumah dengan Over Kredit via usahaproperti.com

 

Melakukan penjualan rumah secara over kredit cukup sering dijumpai dewasa ini. Bagi Anda yang berminat untuk membeli rumah secara over kredit, ada tata cara dan aturan yang harus Anda ketahui. Jika tidak benar-benar menerapkan aturan jual beli sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku, bisa jadi Anda akan menghadapi masalah di kemudian hari.

Jual Beli Rumah Secara Oper Kredit

Untuk mendapatkan gambaran tentang proses jual beli rumah secara oper kredit, mari kita simak ilustrasi berikut ini sebelum memutuskan untuk membeli rumah secara over kredit.

Ilustrasi pertama

Zainal sudah 3 tahun ini mencicil rumah dari temannya, hingga pada akhirnya pembayaran kredit tersebut lunas. Setelah lunas, Zainal pergi ke bank untuk mengambil asli sertifikat rumahnya. Namun, disaat pelunasan di bank dan akan mengambil asli sertifikat rumah, pihak bank menolak permintaan Zainal.

Pihak bank tidak bisa memenuhi permintaan Zainal karena ternyata Zainal tidak memiliki satu dokumen apapun yang menyebutkan bahwa dia adalah orang yang melanjutkan pembayaran cicilan yang dulu dibeli atas nama temannya atau Dani. Dengan kata lain, Zainal mengoper kredit rumah tersebut dari Dani.

Transaksi antara Zainal dan Dani hanya dibuktikan dengan suatu kuitansi lunas. Sedangkan pihak bank yang menjadi pemilik jaminan atas tanah dan bangunan tidak mengetahui sama sekali mengenai transaksi tersebut, sehingga pihak bank hanya akan memberikan asli sertifikat kepada Dani. Jika Anda berpendapat bahwa hanya dengan menggunakan kuitansi lunas diantara penjual dan pembeli saja sudah cukup untuk melakukan transaksi over kredit rumah, maka anggapan tersebut adalah hal yang keliru.

Ilustrasi kedua

Firman membeli rumah dari seorang temannya yang masih dalam proses KPR di bank. Proses pembelian ini dilakukan tanpa memberitahukan kepada pihak bank. Oleh notaris, Firman diminta membuat 3 buah akta yakni akta jual beli, akta kuasa dan akta kuasa pengambilan akta tanah di bank jika kredit sudah lunas.

Setelah melakukan permintaan notaris dan memiliki ketiga akta tersebut, lantas apakah Firman memiliki kedudukan yang kuat saat terjadi sengketa di kemudian hari?

Jawabannya adalah kuat, tapi tidak aman.

Dalam hal ini, Firman melakukan proses jual beli yang masuk dalam kriteria Pengoveran Hak Atas Tanah yang masih menjadi jaminan bank. Firman melakukan over kredit rumah dimana dia berperan sebagai debitur pengganti atas penjual (yang memiliki rumah sebelumnya).

Firman yang memiliki 3 akta tersebut memiliki kedudukan yang kuat, karena pertama yang menjual rumah adalah pemilik sebenarnya. Kedua, Firman dan temannya telah melakukan transaksi peralihan hak dengan cara yang dibenarkan hukum saat menandatangani 3 akta tersebut. Namun, posisi Firman tidak sepenuhnya aman karena transaksi tersebut dilakukan tanpa sepengetahuan pihak bank, yang justru pihak bank harus tahu karena berperan sebagai pemilik jaminan atas rumah yang dijadikan objek jaminan KPR.

Baca Juga : 11 Cara Cerdas Menabung untuk Beli Rumah

Over Alih KPR yang Paling Aman adalah Melalui Bank

Berkaca dari 2 ilustrasi diatas, maka transaksi jual beli oper kredit rumah oleh para pihak seharusnya disertai dengan pemberitahuan kepada pihak bank baik berupa lisan dan tulisan berupa salinan akta-akta yang telah ditandatangani kepada pihak bank. Jika tidak ada pelaporan, maka pihak bank akan tetap menganggap debitor mereka adalah pihak penjual, padahal yang selama ini melunasi cicilan rumah adalah pihak pembeli.

Sehingga pada saat pihak pembeli akan melunasi cicilan dan berniat untuk mengambil sertifikat rumah yang asli, meskipun disertai dengan menunjukkan kuasa, maka pihak bank tetap tidak akan memberikannya. Semua dokumen pelunasan dan sebagainya, harus tetap ditandatangani oleh orang yang namanya tercantum di dalam database bank yang bersangkutan.

Untuk lebih jelasnya akan kami sampaikan dalam uraian lengkap dibawah ini:

Tata Cara, Kelebihan dan Kekurangan Jual Beli Over Kredit Rumah

Proses over kredit rumah yang banyak dilakukan saat ini ada 2 cara yakni over kredit langsung melalui bank dan pengoveran hak atas tanah di hadapan notaris.

Over Kredit Langsung Melalui Bank

oper kredit melalui bank.jpg

Oper Kredit Lansung Melalui Bank via tabloidpeluangusaha.com

 

Over kredit langsung melalui bank secara resmi yaitu dengan cara melakukan “alih debitur”, caranya sebagai berikut:

  • Para pihak yakni penjual dan pembeli menghadap langsung ke bagian kredit administrasi atau customer service dan mengajukan perihal peralihan hak yang dimaksud
  • Mengajukan permohonan ambil kredit yang nantinya akan bertindak sebagai debitur baru menggantikan posisi debitur lama
  • Setelah pihak bank memberikan persetujuan dengan meneliti terlebih dahulu persyaratannya, maka pembeli akan bertindak sebagai debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai debitur lama. Kemudian, pembeli akan menanda-tangani perjanjian kredit baru atas namanya, beserta akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT).

Kelebihan Over Kredit Rumah melalui bank langsung adalah:

  • Sertifikat rumah sudah bisa dibalik nama sesuai dengan nama pembeli (debitur baru) meskipun masih tetap menjadi jaminan di bank dan baru bisa diambil setelah kredit rumah lunas.
  • Pembeli (debitur baru) bisa mengangsur ke bank atas nama sendiri

Kelemahan Over Kredit Rumah melalui bank langsung adalah:

  • Proses pengajuan sebagai debitur biasanya lebih rumit
  • Memakan waktu yang lama karena harus dianalisis oleh analis kredit dari bank
  • Ada kemungkinan debitur pengganti akan ditolak oleh bank
  • Biaya yang relatif lebih mahal untuk proses alih debitur, karena harus sesuai dengan ketentuan dan prosedur yang dimiliki oleh masing-masing bank.

Baca Juga : Perbedaan Membeli KPR Rumah Baru dan Rumah Bekas

Pengoveran Hak atas Tanah di Hadapan Notaris

perngoperan hak dihadapan notaris.jpg

Pengoperan Hak Atas Tanah di Hadapan Notaris 4.bp.blogspot.com

 

Cara kedua yang biasa dilakukan untuk over kredit rumah adalah pengoveran hak atas tanah dan bangunan dengan menggunakan akta notaris. Cara ini cukup aman untuk dilakukan, meskipun tidak sesempurna melakukan over kredit rumah langsung melalui bank. Berikut caranya.

  • Pihak penjual dan pembeli datang ke notaris dengan membawa kelengkapan berkas seperti yang akan diuraikan di bawah ini.
  • Notaris membuatkan akta jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud beserta surat kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat.
  • Pihak penjual menandatangani surat pemberitahuan kepada bank tentang peralihan hak atas tanah yang dimaksud dengan poin utamanya sejak pengalihan ini walaupun cicilan dan sertifikat masih atas nama penjual, namun karena haknya sudah beralih, maka penjual tidak berhak lagi untuk melunasi sendiri dan mengambil sertifikat asli yang menjadi jaminan di bank.
  • Membuat salinan atas akta-akta yang dibuat, lalu penjual dan pembeli bersama-sama menyampaikan kepada pihak bank salinan akta-akta yang tercantum pada poin 2 dan surat pemberitahuan pada poin 3.

Kelebihan

  • Melakukan transaksi over kredit rumah dengan cara pengalihan hak atas tanah di hadapan notaris adalah prosesnya yang lebih cepat dan mudah
  • 2.Yang kedua, biaya yang dikeluarkan tidak banyak, sehingga relatif lebih murah daripada melakukan oper kredit rumah langsung lewat bank.

Kelemahan

  • Sertifikat rumah masih atas nama penjual dan masih menjadi jaminan di bank
  • Pembeli akan mengangsur cicilan rumah atas nama penjual
  • Jika proses pengalihan over kredit rumah tidak diketahui pihak bank, maka sewaktu-waktu pembeli dapat melunasi cicilannya sendiri dan mengambil sertifikat rumah yang bukan hak-nya. Oleh karena itu, wajib hukumnya untuk melakukan pemberitahuan kepada pihak bank selaku pemilik jaminan.

Kelengkapan berkas Proses Over Alih KPR melalui Bank

Kelengkapan berkas yang diperlukan untuk melakukan pengalihan hak atas tanah yang masih menjadi jaminan (proses kredit) di bank adalah:

Data Objek jual beli (tanah/bangunan)

  • Foto copy Perjanjian Kredit dan surat penegasan perolehan kredit
  • Foto copy sertifikat (yang berisi keterangan /stempel pihak bank bahwa tanah dan bangunan tersebut sedang dijaminkan pada bank berkenaan)
  • Foto copy IMB
  • Foto copy SPPT PBB 5TH terakhir yang sudah dilengkapi dengan bukti lunasnya (STTS)
  • Print out bukti pembayaran angsuran yang terakhir sebelum dilaksanakan over kredit
  • Asli buku tabungan yang digunakan untuk pembayaran angsuran

Data Penjual & Pembeli

  • Copy KTP suami istri
  • Copy Kartu keluarga
  • Copy Akta Nikah
  • Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)

Perlu untuk diketahui bahwasanya over kredit rumah dengan menggunakan akta notaris hanya bisa dilakukan 1 kali saja. Artinya, transaksi hanya bisa dilakukan oleh pembeli dengan penjual pertama saja. Jika pihak pembeli ingin mengalihkan kembali kepada orang lain, maka harus bisa menghadirkan pemilik asal untuk bisa dibuatkan transaksi baru.

Anda Bingung Cari Produk KPR Terbaik? Cermati punya solusinya!

Bandingkan Produk KPR Terbaik! 

Cermati Agar Tidak Rugi

Jika Anda berminat untuk mendapatkan rumah melalui over kredit, baik secara oper kredit langsung melalui bank atau menggunakan akta notaris, pihak pembeli dan penjual harus melakukan pemberitahuan kepada pihak bank selaku pemilik jaminan agar kedudukan Anda sebagai pembeli aman hingga waktu pelunasan dan pengambilan sertifikat asli rumah.

Baca Juga : Sukses Kumpulkan Uang DP Rumah dengan 4 Tips Jitu Berikut