Pajak

Pajak Jual Beli Tanah: Ketahui Cara Perhitungannya

Edited by Cermati.com 2 Desember 2015

Transaksi jual beli tanah tidak hanya sebatas Anda menjual atau menyerahkan sejumlah uang sebesar harga tanah saja, namun ada biaya lain, seperti pajak yang harus dibayarkan oleh penjual maupun pembeli. Pajak yang harus dibayarkan oleh penjual tanah disebut dengan PPh atau Pajak Penghasilan. Sedangkan pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli tanah disebut dengan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Dasar Hukum Pajak Jual Beli Tanah

loader

Dasar Penentuan Besarnya Pajak Jual Beli Tanah via mmattorneysatlaw.com

Dasar hukum sebagai dasar pengenaan PPh atau Pajak Penghasilan untuk penjual tanah ialah Pasal 1 ayat (1) PP No. 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Pasal tersebut berbunyi:

“Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan”

PPh atau Pajak Penghasilan harus sudah dibayarkan sebelum penandatangan akta jual beli. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menolak membuat akta tanah jika penjual melanggar aturan, seperti tidak membayar Pajak Penghasilan sebelum penandatangan akta jual beli. Dasar hukum mengenai hal tersebut tertuang pada Pasal 39 ayat (1) huruf (g) Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pasal tersebut berbunyi:

PPAT menolak membuat akta, jika:

“tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan”

Pasal tersebut menunjukkan bahwasannya jika PPh belum dibayarkan oleh penjual maka transaksi jual beli tidak akan pernah terjadi karena PPAT tidak akan membuatkan akta jika terjadi pelanggaran atas aturan yang telah dibuat. Jika Anda sebagai pembeli tanah telah menerima akta tanah, bisa dipastikan bahwa penjual telah membayarkan PPh. Jangan sampai transaksi jual beli tanah Anda hanya diberikan bukti berupa kwitansi saja. Hal itu bisa jadi akan menimbulkan sengketa atas tanah Anda karena bisa jadi PPh atas tanah tersebut belum dibayarkan oleh penjual tanah. Namun jikalau Anda sudah mendapatkan akta tanah di tahun itu juga namun ternyata penjual baru saja membayarkan pajaknya pada tahun-tahun sekarang ini maka mungkin saja penjual pada tahun ini hanya membayar kekurangan pajak di tahun sebelumnya.

Sedangkan dasar hukum sebagai dasar pengenaan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ialah Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Pasal tersebut berbunyi:

(1) Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

(2) Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi:

Pemindahan hak karena:

Jual beli;
Tukar - menukar;
Hibah;
Hibah Wasiat;
Waris;
Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
Penunjukan pembeli dalam lelang;
Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
Penggabungan usaha;
Peleburan usaha;
Pemekaran usaha;
Hadiah.

Pemberian hak baru karena:

Kelanjutan pelepasan hak;
Di luar pelepasan hak.

Pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Dasar Pengenaaan BPHTP via acandco.com

Selain dasar hukum yang telah disebutkan di atas, ada lagi dasar pengenaan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang lainnya. Dasar pengenaan BPHTP yang lain ialah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Kedua hal tersebut dapat mempengaruhi besaran biaya pajak yang harus dikeluarkan oleh pembeli. Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dapat dimengerti sebagai harga transaksi yang disepakati oleh kedua belah pihak, yaitu penjual maupun pembeli. Jikalau Anda tidak menjual atau membeli tanah, melainkan melalui jalan hibah, tukar menukar ataupun warisan yang menjadi patokan adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP adalah harga tanah yang ditetapkan sesuai dengan nilai pasar secara umum. NJOP bisa berbeda-beda tiap wilayahnya. Sebagai contohnya, berikut kisaran NJOP dari yang terkecil sampai yang terbesar per kawasannya di Surabaya:

No.	Kawasan	Kisaran NJOP
1.	Surabaya Pusat	Rp15.000.000 sampai dengan Rp40.000.000
2.	Surabaya Barat	Rp10.000.000 sampai dengan Rp15.000.000.
3.	Surabaya Timur	Rp4.000.000 sampai dengan Rp30.000.000
4.	Surabaya Utara	Rp5.000.000 sampai dengan Rp12.000.000
5.	Surabaya Selatan	Rp3.000.000 sampai dengan Rp25.000.000
6.	Darmo Satelit Town	Rp6.000.000 sampai dengan Rp25.000.000
7.	Darmo Permai	Rp8.000.000 sampai dengan Rp12.000.000
8.	Darmo Hill	Rp12.000.000 sampai dengan Rp15.000.000
9.	Graha Family	Rp25.000.000 sampai dengan Rp30.0000.000
10.	Citraland	Rp6.000.000 sampai dengan Rp20.000.000
11.	Pakuwon Indah	Rp10.000.000 sampai dengan Rp20.000.000
12.	Vila Bukit Mas	Rp10.000.000 sampai dengan Rp12.000.000
13.	Sidoarjo	Rp4.000.000 sampai dengan Rp12.000.000

Karena NPOP atau NJOP adalah harga tanah yang disepakati oleh kedua belah pihak, maka bagaimana menentukannya? Apakah NPOP yang harus disepakati sebagai harga tanah? Atau NJOP yang disepakati sebagai harga tanah? Jawabannya adalah bisa dipilih di antara keduanya. Pada dasarnya harga tanah tergantung pada harga yang disepakati oleh kedua belah pihak, bisa saja sesuai dengan NPOP tetapi bisa saja sesuai dengan NJOP. Bagaimana memilihnya? Memilihnya adalah dengan cara memilih mana di antara harga NPOP dan NJOP yang lebih tinggi? Nah harga yang lebih tinggi itulah yang dipilih. Misalnya saja jika harga tanah sesuai NPOP lebih kecil dari harga tanah yang sesuai NJOP maka pilihlah NJOP karena nilainya lebih tinggi. Sebaliknya jika harga tanah sesuai NJOP lebih kecil dari harga tanah yang sesuai dengan NPOP maka pilihlah NPOP karena nilainya lebih tinggi.

Selain NPOP dan NJOP yang mempengaruhi besarnya pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli, ada nilai lain yang turut mempengaruhi perhitungan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yaitu NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Nantinya saat perhitungan pajak, harga transaksi tanah yang telah disepakati akan dikurangi terlebih dahulu dengan NPOPTKP, sebelum nantinya dikalikan 5% dan mendapatkan hasil pajak yang harus dibayarkan. Berbeda dengan penjual tanah, pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli tanah lebih kecil dari pajak yang harus dibayarkan oleh penjual tanah, yaitu karena adanya pengurangan dari NPOPTKP. Nilai NPOPTKP tiap wilayah berbeda-beda tergantung dari peraturan daerah tersebut.

Penghitungan Pajak Jual Beli Tanah

loader

Cara Menghitung Pajak Jual Beli Tanah via framed.io

Setelah mengetahui bagaimana pajak mengenai jual beli tanah. Maka Anda juga penasaran bukan bagaimana cara menghitung pajak bagi penjual maupun pembeli tanah? Mari kita coba berhitung PPh atau Pajak Penghasilan dan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dengan ilustrasi sebagai berikut:

Terjadi transaksi jual beli tanah di wilayah Surabaya. Harga tanah yang telah disepakati oleh kedua belah pihak ialah Rp250.000.0000 sedangkan diketahui bahwa NPOPTKP wilayah Surabaya adalah Rp70.000.000. Berapakah PPh atau Pajak Penghasilan yang harus ditanggung oleh penjual dan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang harus ditanggung oleh pembeli?

Perhitungannya sebagai berikut:

PPh atau Pajak Penghasilan
Harga Tanah: Rp250.000.000
PPh: 5% x Rp250.000.000 = Rp12.500.000
BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah
Harga Tanah: Rp250.000.000
NPOPTKP: Rp70.000.000
------------------------------------------------ －
Rp180.000.000

BPHTP: 5% x Rp180.000.000 = Rp9.000.000

Nah disitu terlihat perbedaannya antara pajak yang harus ditanggung oleh penjual tanah dan pajak yang harus ditanggung oleh pembeli tanah. Pajak yang harus ditanggung oleh pembeli tanah besarnya lebih kecil daripada pajak yang harus ditanggung oleh penjual tanah karena adanya pengurangan NPOPTKP. Bagaimana? Cukup mudah bukan cara menghitung pajak jual beli tanah? Anda bisa mencoba menghitung sendiri pajak atas tanah yang Anda miliki.

Pajak Jual Beli Tanah

Setelah mengetahui apa itu pajak jual beli tanah, dari pengertian sampai cara menghitungnya diharapkan Anda dapat membuat perhitungan yang tepat saat kan menjual atau pun membeli tanah. Anda bisa benar-benar menghitung dengan akurat PPh maupun BPHTB dengan melakukan pengecekan yang detail NPOP, NJOP, dan NPOPTKP sehingga tidak ada kekeliruan atau bahkan menimbulkan sengketa antara kedua belah pihak, Semoga artikel ini membantu Anda dalam mengenal lebih jauh pajak jual beli tanah.