Pajak

Pajak Jual Beli Rumah: Perhitungan dan Biaya Tambahannya

Edited by Cermati.com 3 Desember 2015

Jika Anda mempunyai rumah ada baiknya Anda mengetahui pajak jual beli rumah. Apalagi jika Anda hendak menjual atau membeli rumah, Anda harus benar-benar tahu pajak jual beli rumah. Mengapa begitu? Hal itu karena besarnya pajak yang harus dibayarkan akan berpengaruh pada uang yang diserahkan oleh pembeli dan uang yang diterima oleh penjual rumah. Setelah Anda sebagai penjual atau pembeli menyepakati harga rumah, Anda masih harus membayar pajak rumah. Jelas, tidak ada alasan lagi untuk belajar mengenai pajak jual beli rumah. Mari kita mengenali satu persatu pajak yang berkaitan dengan objek pajak properti. Di bawah ini akan diterangkan satu persatu mengenai jenis-jenis pajak yang berkenaan dengan objek pajak properti yang berpengaruh saat Anda melakukan jual beli rumah.

Jenis-Jenis Pajak

loader

Ragam Jenis Pajak dalam Jual Beli Rumah via parade.com

1. NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)
NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak ialah nilai yang telah ditetapkan oleh negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi PBB. NJOP ini berbeda-beda di setiap areanya. Dimana Anda bisa melihat NJOP? Anda bisa melihatnya di berkas pembayaran PBB. Setelah melihat besarnya NJOP, Anda baru bisa melakukan penawaran harga kepada penjual rumah. Mengapa baru bisa melakukan penawaran harga? Hal itu karena ketika Anda melihat NJOP, Anda akan mengetahui besaran pajak dan seberapa tinggi rumah dijual di atas NJOP sehingga penawaran yang Anda lakukan bisa benar-benar sesuai dengan perhitungan. Untuk Anda yang berada di wilayah DKI Jakarta, berikut kisaran NJOP yang bisa anda cek ketika menjual atau membeli rumah:

No.	Kawasan	Kisaran NJOP
1.	Jakarta Pusat	Rp3.435.721 - Rp15.637.886
2.	Menteng Jakarta Pusat	Rp1.400.000 - Rp68.540.000
3.	Jakarta Utara	Rp391.466 - Rp33.455.000
4.	Jakarta Selatan	Rp1.032.000 - Rp66.904.000
5.	Jakarta Timur	Rp1.147.000 - Rp20.755.000
6.	Jakarta Barat	Rp1.147.000 - Rp20.755.000

2. NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak)
NPOP atau Nilai Perolehan Objek Pajak yaitu nilai atas perolehan hak atas tanah dan bangunan dalam perhitungan BPHTB. Dalam hal ini, NPOP adalah nilai yang sudah disepakati antara penjual dan pembeli rumah yang tercantum dalam perjanjian pengalihan hak.

3. PPh (Pajak Penghasilan)
Pajak penghasilan ini lebih kepada pajak yang dibebankan untuk penjual rumah. Biasanya pajak yang dibebankan sebesar 5% dari harga jual rumah. Pajak ini akan dianggap selesai dibayar jika sudah dilakukan pemotongan, pemungutan atau penyetoran sendiri oleh wajib pajak, dalam hal ini adalah si penjual rumah.

4. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Berkebalikan dengan PPh atau Pajak Penghasilan, BPHTB ini lebih kepada pajak yang dibebankan untuk penjual rumah. Biasanya pajak yang dibebankan sebesar 5% dari harga jual, namun masih dikurangi lagi NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (kita akan bahas setelah ini). Pembeli rumah harus membayar pajak ini sebagai tanda atas perolehan hak atas tanah dan bangunan yang telah dibelinya.

5. NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak)
Setelah mengetahui BPHTB, kini saatnya berkenalan dengan NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. NPOPTKP adalah nilai untuk pengurang perhitungan BPHTB atas peroleh hak tanah dan bangunan. Nilai dari NPOPTKP ini berbeda-beda tiap wilayahnya, sehingga pengurangannya pun akan berbeda-beda tiap wilayahnya.

6. NPOPKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak)
NPOPKP ini adalah dasar untuk pengenaan pajak BPHTB.

Penghitungan Pajak Jual Beli Rumah

loader

Cara Menghitung Pajak Jual Beli Rumah via showmomthemoney.com

Setelah mengetahui jenis-jenis pajak jual beli rumah yang telah disebutkan di atas, maka tidaklah afdol jika kita tidak mencoba mempraktekkan bagaimana menghitung jumlah pajak yang harus dibayarkan penjual maupun pembeli saat dilakukan jual beli rumah. Mari kita berhitung dengan ilustrasi sebagai berikut:

Di wilayah Bogor terdapat transaksi jual beli rumah dengan luas tanah 300 m2 dan luas bangunan 150 m2. Harga tanah tersebut berdasarkan NJOP sebesar Rp800.000 per m2 dan nilai bangunan sebesar Rp700.000 per m2. Lalu berapakah pajak yang harus dibayarkan oleh penjual rumah (PPh) dan pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli rumah (BPHTB)?

A. Perhitungan PPh
Pertama-tama kita akan menghitung pajak yang harus dibayarkan oleh penjual rumah (PPh). Yuk disimak cara menghitung PPh. Begini perhitungannya:

Harga Tanah: 300 m2 x Rp800.000 = Rp240.000.000

Harga Bangunan: 150 m2 x Rp700.000 = Rp105.000.000

-------------------------------------------------------------------------＋

Jumlah harga penjualan rumah = Rp345.000.000

Jadi berapakah PPh yang harus dibayarkan oleh penjual rumah? Pajak yang harus dibayarkan sebesar:
5% x Rp345.000.000 = Rp17.250.000

B. Perhitungan BPHTB
Setelah menghitung pajak yang harus dibayarkan oleh penjual rumah (PPh), mari kita menghitung pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli rumah (BPHTB). Sebelum mulai menghitung BPHTB, kita harus mengetahui terlebih dahulu Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP rumah yang dibeli. Karena transaksi jual beli rumah di wilayah Bogor, maka NPOPTKP nya disesuaikan dengan nilai di wilayah Bogor, yaitu Rp40.0000.000. Setelah mengetahui NPOPTKP mari kita menghitung BPHTB nya. Begini cara perhitungannya:

Harga Tanah: 300 m2 x Rp800.000 = Rp240.000.000

Harga Bangunan: 150 m2 x Rp700.000 = Rp105.000.000

----------------------------------------------------------------------------------------------------＋

Jumlah harga pembelian rumah = Rp345.000.000

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) = Rp40.000.000

----------------------------------------------------------------------------------------------------－

Nilai untuk perhitungan BPHTB = Rp 305.000.000

Jadi berapakah BPHTB yang harus dibayarkan oleh pembeli rumah?
BPHTB yang harus dibayarkan sebesar 5% x Rp305.000.000 = Rp15.250.000

Nah begitulah cara perhitungan pajak bagi penjual maupun pembeli rumah. Mudah bukan? Anda bisa langsung mempraktekkannya saat Anda ingin menjual atau pun membeli rumah. Selanjutnya setelah mengetahui pajak jual beli rumah, Anda juga perlu mengetahui biaya-biaya tambahan selain pajak yang timbul dari jual beli rumah. Apa saja tambahan biaya tersebut, mari kita simak penjelasannya di bawah ini.

Baca Juga: Membeli Rumah dengan Subsidi dari BPJS Ketenagakerjaan

Biaya-Biaya Tambahan dari Jual Beli Rumah

Biaya-Biaya Lain yang Perlu Diperhatikan via metairiebank.com

Ternyata selain pajak, ada pula biaya-biaya tambahan lainnya jika Anda hendak menjual atau membeli rumah. Berikut beberapa biaya tambahan yang timbul dari jual beli rumah:

1. Pemeriksaan Sertifikat
Pemeriksaan sertifikat di sini adalah pemeriksaan sertifikat rumah yang dilakukan oleh calon pembeli supaya dapat memastikan bahwa sertifikat rumah yang hendak dibeli tidak cacat. Maksudnya adalah sertifikat rumah yang hendak dibeli tidak bukanlah sertifikat palsu, bukanlah sertifikat ganda, tidak catatan blokir, sita atau dalam proses sengketa dengan pihak lain. Di mana Anda harus memeriksa sertifikat tersebut dan berapa biayanya? Pemeriksaan sertifikat rumah dilakukan di BPN (Badan Pertanahan Nasional). Jadi, Anda hanya datang ke BPN dan menyerahkan dokumen-dokumen yang ingin diperiksa. Biayanya? Biayanya 0 Rupiah alias gratis. Anda hanya membutuhkan waktu dan biaya per-ongkos-an saja.

2. Biaya AJB (Akta Jual Beli), BNN (Biaya Balik Nama), dan Notaris
Untuk biaya AJB (Akta Jual Beli), BBN (Biaya Balik Nama), dan Notaris biasanya ditanggung oleh pembeli rumah. Biaya yang harus dikeluarkan untuk itu biasanya berkisar antar 0,5% sampai 1% dari transaksi. Namun adakalanya untuk pembayaran biaya notaris tidak hanya ditanggung oleh pembeli, tetapi bisa saja ditanggung oleh kedua belah pihak, yaitu penjual dan pembeli rumah, tergantung kesepakatan.

3. Biaya KPR
Biaya KPR disini dibayarkan jika Anda membeli rumah tidak secara cash melainkan secara kredit atau pinjaman. Biasanya biaya yang harus dikeluarkan untuk biaya KPR ini sebesar 4% sampai 5% dari total pinjaman (plafon). Biaya KPR ini meliputi biaya administrasi, provisi, dan lain sebagainya.

4. Biaya Lain-Lain
Biaya lain-lain yang dimaksud di sini adalah biaya yang sepenuhnya masih ditanggung oleh penjual rumah jika sampai pada saat serah terima masih belum terlunasi. Apa sajakah biaya itu? Biaya itu antara lain meliputi biaya pajak rumah, air PAM, listrik, dan biaya-biaya lainnya.

Harus Paham Perihal Pajak

Bagaimana? Sudah lebih mengenal pajak jual beli rumah? Ternyata tidak hanya memikirkan berapa harga jual rumah saja, Anda sebagai penjual maupun pembeli rumah juga harus mengerti pajak dan biaya tambahan lain yang harus dibayarkan di luar harga rumah. Semoga artikel ini membuat Anda lebih mengerti apa itu pajak jual beli rumah dan biaya tambahan lainnya, sehingga saat Anda dapat menjual atau membeli rumah dengan perhitungan yang benar.